인천지방법원 2025타경509713. 인천광역시 계양구 장기동 해송빌리지 비동 4층 404호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 배가호이고, 현재 말소기준권리는 2020년 1월 16일 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 83,600,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 7월 16일 한국주택금융공사로 이전 등기됐습니다. 말소기준 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름이며, 현재 회차 예상표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 144,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 70,560,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 동일·인근 물건의 실거래 비교자료가 없어 이 숫자가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리는 단순하지만 가격 메리트는 별도 확인이 필요하다”로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509713 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 150-8 해송빌리지 비동 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 배가호 (2016.08.08. 소유권이전 · 2016.07.29. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 30,301,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2009년 한국양봉농업협동조합 근저당권과 2010년 양양군수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.01.16. 을구 4번 근저당권입니다. 이후 2024년 엠캐피탈 주식회사 가압류, 2025년 강제경매개시결정, 주식회사 국민행복기금 가압류가 이어졌으며 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 확인은 별개
현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 49,392,000원, 4회 유찰 시 34,574,400원으로 제시돼 있습니다. 그러나 실거래 비교값이 없기 때문에 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 83,600,000원 | 68,889,920원 |
| 3. 가압류 · 엠캐피탈 주식회사 | 28,228,476원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 엠지캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 15,282,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 127,111,243원 중 68,889,920원이 배당되고, 58,221,323원이 미배당으로 남는 예상입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상표입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 장기동, 공항철도 계양역 북측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 약 8M 도로에 접합니다.
- 이용·구조. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샤시입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(장기(구획정리))이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 144,000,000원에서 70,560,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 인근 다세대 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.01.16. 근저당권과 2025.07.16. 한국주택금융공사로의 이전등기를 최신 등기사항증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가됐고 확인된 임차인은 없으므로 현장 점유자와 실제 인도 상태를 매각 전 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당은 58,221,323원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 49,392,000원, 4회 유찰 시 34,574,400원으로 내려가며 채권자 미배당은 각각 79,008,299원, 93,559,182원으로 증가합니다.
맺으며 — “인수 0원과 싼 가격은 다른 문제”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2020년 근저당권이고 이후의 가압류와 강제경매 관련 권리는 매각으로 정리됩니다. 확인된 임차인은 없고 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 단정할 수 없습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 70,560,000원까지 내려왔지만 실제 거래가격 자료가 없기 때문입니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 검증 필요입니다. 감정가 할인율보다 현장 상태와 인근 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
