인천지방법원 2025타경34519. 부천시 원미구 중동 ‘중동대우마이빌2’ 9층 921호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 채재하 씨는 2020.04.15. 매매를 원인으로 99,000,000원에 취득했고, 2020.05.04. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 145,900,000원을 청구하며 신청한 강제경매입니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 119,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 58,310,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 가등기와 확약의 적용 범위입니다. 임차권 확약으로 금액 인수가 해소되더라도 갑구 6번 가등기까지 함께 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1148-2 중동대우마이빌2 9층 921호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 길주로 270 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 9층 · 사용승인 2004.06.29 |
| 소유자 | 채재하 (2020.04.15. 매매, 거래가액 99,000,000원 · 2020.05.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 민간임대주택등기 | 2020.05.27. 민간임대주택 등록 · 2022.11.17. 등기 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 먼저 가등기를 봐야 한다
갑구 2번 대우자동차판매주식회사 가처분은 2007.09.20. 일부해제로 말소됐고, 갑구 4번 가처분은 2005.04.07. 가처분취소판결로 말소됐습니다. 다만 갑구 6번은 대우자동차판매주식회사 명의 경정과 2007.07.30. 홍정순에게 소유권이전청구권이 이전된 부기 내용이 이어집니다.
말소기준으로 산정된 갑구 8번 압류에는 2007.07.30. 직권말소통지 기재가 있고, 갑구 10번에는 갑구 8번·9번 압류가 6번 가등기에 기한 본등기로 인해 2007.09.05. 말소됐다는 내용도 있습니다. 따라서 말소기준 자체와 가등기 본등기 경위도 등기 원본으로 다시 맞춰야 합니다.
② 임차인·확약 — 실제 임차인 1명, 적용 범위는 한정적
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.06.24 | 145,900,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 판정 | 확정일자 2024.06.28 배당요구 2024.07.15 | 확약 적용 실질 0원* |
김가영 씨는 2022.06.07. 임대차계약을 체결하고 2022.06.24. 전입·점유를 시작했으며, 2024.06.28. 확정일자를 받았습니다. 2024.07.11. 임차권등기명령 후 2024.07.15. 을구 3번 주택임차권등기가 접수됐고, 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다.
* 룰상 인수위험 표기 금액은 임차보증금 145,900,000원이나, 말소동의 확약서가 정상적으로 이행되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 산정했습니다. 확약서의 조건·제출 주체·말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
③ 가격·배당 시나리오 — 49% 할인만으로 가격 가점은 금지
현재 최저가는 58,310,000원으로 감정가 119,000,000원의 49%입니다. 소유자의 2020년 거래가액 99,000,000원보다도 낮지만, 그 거래는 현재 가격을 직접 보여주는 최근 거래가 아닙니다. 동일 건물의 최근 거래 근거 없이 감정가 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 145,900,000원 | 32,860,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 뒤 우리은행 근저당권에 24,000,000원, 주택도시보증공사에 32,860,420원이 배당되는 시나리오입니다. 전체 채권 169,900,000원 중 56,860,420원이 배당되고, 113,039,580원이 미배당으로 남습니다.
을구 1번 근저당권에는 2016.06.13. 해지로 말소된 등기 기재도 존재합니다. 아래 배당표는 산출 시나리오의 금액을 그대로 표시한 것이며, 실제 배당에서는 근저당권의 존부와 채권계산서, 배당요구 관계를 반드시 원본으로 재확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 중동 신중동역(7호선) 서측 인근으로, 공동주택·오피스텔·소규모 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 약 50m, 동측 약 10m, 남측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 2004.06.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 중 9층입니다.
- 내부 상태. 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 기본적인 위생·급배수시설은 구비된 것으로 판단됐으나 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 건물의 최근 거래가격을 직접 확인한 뒤 오피스텔 매매수요와 임대수요를 함께 검토해야 합니다. 감정가 할인율만으로 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 6번 가등기 원본 확인. 2005.01.07. 접수 권리의 정확한 종류, 등기원인, 피담보채권 여부, 본등기 가능성 및 현재 가등기권자를 확인하세요.
- 부기등기 연결 확인. 갑구 6-1의 대우자동차판매주식회사 명의 경정과 2007.07.30. 갑구 6-2 홍정순 이전의 법적 연결관계를 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 갑구 8번 압류의 2007.07.30. 직권말소통지와 갑구 10번의 2007.09.05. 말소 기재를 대조해 실제 말소기준을 확정하세요.
- 확약서 적용 조건. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김가영 임차권등기를 언제, 어떤 조건으로 말소하는지 원문을 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 여부, 인도 시점 및 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당표 대조. 을구 1번 우리은행 근저당권은 2016.06.13. 해지 말소 기재가 있으므로 예상배당표와 실제 권리 존부가 일치하는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.05.27. 등록된 민간임대주택의 의무기간 및 현재 등록 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 58,310,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “확약으로 끝나는 사건이 아니다”
김가영 임차권만 놓고 보면 결론은 명확합니다. 보증금은 145,900,000원이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 문제는 이 확약이 권리관계 전체를 정리하는 만능 문서가 아니라는 점입니다.
2005.01.07. 접수된 갑구 6번 가등기는 말소기준보다 앞서고 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 여기에 말소기준 압류의 직권말소통지·본등기 말소 경위, 우리은행 근저당권의 해지 말소 기재까지 교차합니다. 감정가 1.19억에서 5,831만원까지 내려왔어도, 권리 위험이 해소되지 않은 할인은 메리트가 아닙니다. 이 물건의 결론은 임차권은 조건부 해소, 가등기는 미해소, 가격은 검증 보류입니다.