매력지수 C등급 · 매수인 인수는 0원이지만 다가구 임차관계와 저환금 리스크로 보수적 접근 필요
말소기준권리 이후 권리는 소멸하나 대항력 가능 임차인 및 미상 임차관계가 존재하고 시세 자료가 없어 가격 안전성을 확인하기 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 다가구주택 특성상 임차인 관계 확인이 핵심입니다. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않지만, 대항력 가능 임차인과 임차권등기자가 존재해 현장 확인 없이 단순 저가 낙찰로 판단하기 어렵습니다.
감정가
6,018,499,320원
감정 기준
최저가
3,851,839,000원
2회 유찰 후
실질취득 / 인수
0원
매수인 인수 없음
핵심지표
임차 리스크
대항력 가능 확인 필요
서울중앙지방법원 2024타경102487. 서울 강남구 세곡동 422-5 소재 다가구주택 및 토지입니다. 감정가는 약 60.18억원, 현재 최저매각가는 약 38.52억원으로 2회 유찰을 거친 상태입니다. 말소기준권리는 2017년 영동농업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 가압류·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 다가구 물건에서는 등기보다 실제 점유 관계가 중요합니다.
물건 개요
사건번호
서울중앙지방법원 2024타경102487
소재지
서울특별시 강남구 세곡동 422-5
물건종류 / 이용상태
다가구주택 + 토지 · 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중
소유자
강은교
감정가 / 최저가
6,018,499,320원 / 3,851,839,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 윙디인버트 / 500,000,000원
매각기일
2026.07.01
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.05.11 설정된 영동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 압류, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 5번·6번 주택임차권과 현황조사상 점유자는 별도로 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 확인이 핵심
임차인
전입
보증금
판정
비고
권미나
2016.12.16
미상
대항력 有
말소기준 이전 전입
안정탁
2022.05.23
180,000,000원
대항력 없음
임차권등기
이화용
2021.05.21
126,000,000원
대항력 없음
임차권등기
기사항전
미상
50,000,000원
대항력 가능·미상
전입일 확인 필요
⚠️ 대항력 임차인 확인 포인트 권미나는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 다만 보증금이 미상이라 인수금액은 확정할 수 없습니다. 낙찰 전 임대차계약·보증금·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
⛔ 임차권등기 주의 안정탁(180,000,000원), 이화용(126,000,000원)은 임차권등기가 설정되어 있습니다. 현재 등기상 권리는 매각으로 소멸 예정이나 실제 배당 및 점유 관계 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 3,851,839,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
40,918,390원
영동농업협동조합 근저당
2,640,000,000원
2,640,000,000원
강기나 가압류
100,000,000원
100,000,000원
김순돌 근저당
200,000,000원
200,000,000원
주식회사 윙디인버트
500,000,000원
500,000,000원
안정탁 경매개시결정
500,000,000원
370,920,610원
미배당
-
129,079,390원
매각대금 배분
회차별 가격 변화
2회 유찰 후 감정가 대비 64% 가격. 시세 자료 부족으로 가격 메리트는 별도 검증 필요.
④ 입지·환금성 메모
입지. 서울특별시 강남구 세곡동 세곡공원 남동측 인근으로 근린생활시설·주상용건물·다가구주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 진입 가능하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
이용. 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
환금성. 강남권 입지는 장점이나 다가구 특성상 개별 호실 임대관계와 명도 가능성이 환금성에 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 권미나 대항력 여부와 보증금 확인 없이 입찰가를 정하면 안 됩니다.
현황조사. 다가구는 실제 점유자·임대차 관계 확인이 핵심입니다.
임차권등기. 안정탁·이화용 임차권등기 관련 배당 절차를 확인하세요.
가격 판단. 최근 시세 자료가 없어 최저가만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸 ≠ 위험 없음”
이 물건은 등기상 후순위 권리가 대부분 소멸되어 매수인 인수액은 0원이라는 장점이 있습니다. 하지만 다가구주택 경매의 핵심은 등기부만이 아닙니다. 대항력 있는 권미나의 보증금 미상, 임차권등기 2건, 미상 임차관계가 남아 있어 현장 확인과 배당 분석이 선행되어야 합니다. 가격은 2회 유찰로 낮아졌지만, 안전한 낙찰을 위해서는 권리보다 임차관계 검증이 먼저입니다.
사건 개요
소재지
서울특별시 강남구 세곡동 422-5
법원·사건
서울중앙지방법원
·2024타경102487
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-01 10:00
·제4별관 제211호법정(2층)
물건
주건축물제1동
외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
서울특별시 강남구 세곡동 422-5
444㎡
#2 · 주건축물제1동
서울특별시 강남구 헌릉로571길 56-3 (세곡동,주건축물제1동)
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 강남구 세곡동 422-5
2024-03-07 16:07
서울특별시 강남구 헌릉로571길 56-3 (세곡동,주건축물제1동)
2024-03-18 16:30
이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서, 상가건물임대차현황서)에는 임차인 13명이 등재되어 있음.
현장에 임하여 전입세대열람 내역에 등재된 최*지 직원(비01호), 이*영(비02호), 이*정(103호), 안*호(201호), 남*미 자녀(202호), 안*탁(203호), 권*나(204호) 각 점유자를 만나 조사한 바, 위 임차인들은 각 호실을 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고 나머지 점유자 등을 만날 수 없어서 각 출입문에 안내문을 붙여두었으나 더 이상 연락이 없으므로 위 전입세대열람 내역에 등재된 세대주들을 각 임차인으로 보고함. 단, 점유관계는 확인이 필요함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
