서울중앙지방법원 2024타경105332. 관악구 봉천동 시우트리 2층 202호, 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태에는 근린생활시설(현황 “공실”)과 사무소(근린생활시설)가 기재되어 있고, 건물은 2021.07.28 사용승인된 철근콘크리트구조 지상14층·지하1층 건물입니다. 현재 최저매각가는 38,011,000원으로 감정가 145,000,000원의 26.21% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2021.12.29 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이고 당초 근저당권자는 대아신용협동조합입니다. 이 근저당권은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 강제경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류 및 후속 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 차민진의 전입일은 2021.12.21로 말소기준보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 보고서에서는 이를 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 현재 최저가 38,011,000원에 낙찰되더라도 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경105332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 행운1길 125, 2층202호 (봉천동,시우트리) |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태: 근린생활시설(현황 “공실”) / 사무소(근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상14층/지하1층 · 사용승인일 2021.07.28 |
| 소유자 | 정중호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 38,011,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 차민진 / 180,739,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준권리 | 2021.12.29 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 624,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준보다 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력 판단은 등기상 말소 여부와 별개입니다. 차민진은 2021.12.21 전입했고 2024.05.22 배당요구를 했습니다. 전입은 말소기준보다 8일 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이라, 우선변제 순위와 미배당 보증금 규모를 현재 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차민진 | 2021.12.21 | 미상 | 미상 | 2024.05.22 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
차민진은 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 우선변제 미상입니다. 유효한 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 반환되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 현재 배당 시뮬레이션의 “매수인 인수 0원” 계산값만으로 인수 없음이라고 결론내릴 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 6회 유찰, 그러나 ‘38,011,000원 = 실질취득가’가 아니다
감정가 145,000,000원에서 여섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 38,011,000원, 감정가의 26.21%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 30,408,800원, 8회 유찰 시 24,327,040원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 26%) | 38,011,000원 | 36,926,802원 | 1,540,030,398원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 30,408,800원 | 29,461,442원 | 1,547,495,758원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 17%) | 24,327,040원 | 23,489,153원 | 1,553,468,047원 | 0원 |
여기서 유찰이 더 진행돼 최저가가 내려간다고 해서 자동으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수는 없습니다. 차민진의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 유효한 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하고 배당 후 미반환액이 남는다면, 실질취득가는 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액이 됩니다. 따라서 보증금 확인 전에는 “6회 유찰이니 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 38,011,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,084,198원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대아신용협동조합 | 624,000,000원 | 36,926,802원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 차민진 | 180,739,300원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 임지현 | 180,739,300원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 김어진 | 180,739,300원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 경매개시결정 · 대아신용협동조합 | 180,739,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권총액은 1,576,957,200원, 채권 배당은 36,926,802원, 미배당은 1,540,030,398원입니다. 다만 차민진의 임차보증금이 미상이라 임차보증금 배당·인수는 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울봉천초등학교 북서측 인근으로, 주위는 오피스텔·단독 및 다가구주택·다세대주택·주상용 건물 및 각종 근린생활시설이 형성된 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 근린생활시설(현황 “공실”)과 사무소(근린생활시설) 이용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상14층·지하1층, 사용승인일은 2021.07.28입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역·지구단위계획구역 등이 확인되고, 토지는 주상용으로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 차민진 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 인수액과 실질취득가를 산정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 전입은 2021.12.21로 확인되지만 확정일자가 미상이라 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 채권자와 임차인의 동일성 확인. 차민진은 강제경매 채권자이면서 임차인으로도 조사되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다. 사실관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 6회 유찰·감정가 26.21%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 임차보증금까지 포함한 실질취득비용을 먼저 계산해야 합니다.
- 후속 권리 확인. 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 다수 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만 당해세 등 실제 배당순위는 원본을 대조해야 합니다.
- 이용현황 확인. 감정평가서상 근린생활시설(현황 “공실”) 및 사무소 이용이 기재돼 있으므로 현장 이용상태와 점유관계를 매각 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “보증금 미상”이 먼저다
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 현재 38,011,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 차민진의 전입일 2021.12.21은 말소기준 2021.12.29보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 봐야 하고, 매수인 인수액 역시 미상입니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 임차관계가 유효하고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있습니다. 특히 차민진은 경매 신청채권자와 임차인으로 동시에 나타나 관계 확인이 필수입니다. 가격은 6회 유찰됐지만 권리위험은 아직 숫자로 닫히지 않았습니다. 이 사건은 보증금·확정일자·점유원인을 확인한 뒤에야 실질취득가와 입찰 상한을 정할 수 있는 물건입니다.
