인천지방법원 2025타경34521. 부천대학교 남측 인근에 있는 다온하브 3층 301호, 전용면적 24.809㎡ 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 135,000,000원의 49%인 66,150,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 큰 할인율 자체가 아닙니다. 등기부에는 보증금 145,000,000원의 주택임차권이 있고, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시돼 있기 때문입니다. 다만 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 이혜진 임차권의 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.
확약이 예정대로 이행되면 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 66,150,000원입니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균 80,000,000원의 82.7% 수준이지만, 최근 거래가격이 과거 거래보다 45.3% 하락한 상태입니다. 2021년과 2022년의 고가 거래가 섞인 전체 평균 131,555,555원을 기준으로 “절반 가격”이라고 평가하는 방식은 현재 시장을 왜곡할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 3층 301호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부일로 429 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 24.809㎡ · 철골철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2005.03.05 · 다온하브 283세대 |
| 소유자 | 김옥자 (2022.06.24. 소유권 취득 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 확약이 주된 인수를 해소한다
후순위로 제시된 엠메이드대부의 가압류 10,892,566원, 부천시 압류, 2025.09.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 가장 중요한 권리는 이혜진 명의의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.07., 확정일자는 2022.05.09., 전입 및 점유개시는 2022.06.02., 보증금은 145,000,000원이며 2024.06.11. 임차권등기가 접수됐습니다.
임차인 분석 (확약은 이혜진 임차권에만 적용)
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.06.02 확정 2022.05.09 임차권등기 2024.06.11 | 145,000,000원 | 자료상 없음 | 배당요구 있음 순위·배당 여부 별도 확인 | 실질 0원* 주택도시보증공사 말소동의 확약 |
| 강선용 점유 부분·용도 미상 | 전입 2025.07.23 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 없음 보증금·점유관계 확인 필요 |
* 이혜진 임차권의 명세서상 보증금은 145,000,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 조건에서 매수인 인수를 실질 0원으로 판단했습니다. 확약은 이혜진 임차권에만 적용됩니다. 강선용은 전입일이 말소기준권리 이후여서 자료상 대항력이 없지만, 보증금과 실제 점유관계는 현장 및 원문서류로 별도 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 8,000만원을 봐야 한다
다온하브의 유사 면적 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 131,555,555원이지만, 이 값에는 2021년과 2022년의 131,000,000원~170,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최신 거래는 2026.06.의 80,000,000원, 최근 12개월 평균도 2건 기준 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 25.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 25.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 24.99㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.06 | 24.81㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.03 | 26.47㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 24.81㎡ | 4 | 131,000,000원 |
| 2021.09 | 24.99㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2021.09 | 25.23㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 25.86㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 131,555,555원 |
실질취득 66,150,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 80,000,000원의 82.7%입니다. 현재 거래가격보다는 낮지만, 최근 가격이 과거 구간보다 45.3% 하락했습니다. 따라서 2021년·2022년 가격으로의 회복을 전제로 수익성을 계산해서는 안 되며, 최신 80,000,000원 자체도 추가 하락 가능성을 감안해 보수적으로 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,590,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 231,600,000원 | 64,559,300원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 10,892,566원 | 0원 |
| 5. 본압류 이행 · 엠메이드대부유한회사 | 미상 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 531,492,566원 중 예상 배당액은 64,559,300원, 미배당액은 466,933,266원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 145,000,000원은 이 배당 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 이혜진 임차권의 말소동의 확약을 반영해 실질 0원*입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아니며, 소형 오피스텔의 임대수요와 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2005.03.05. 사용승인된 철골철근콘크리트구조 14층 건물로, 위생·급배수·화재설비와 승강기가 설치돼 있습니다. 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 7필지 일단의 평탄한 사다리형 토지이며 주상용 건부지입니다. 남측·북측·동측 도로에 접하고 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표기 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며, 표기 대상 용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대입니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부는 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려해 평가됐으므로 실제 내부 상태와 도면 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 2건이고 모두 80,000,000원입니다. 가격 추세 -45.3%, 단지 경매 평균 유찰 2.8회, 매각률 0%를 감안하면 단기 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 이혜진 임차권 보증금 145,000,000원의 인수 실질 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 적용 부동산, 임차권자, 말소 조건과 제출 상태를 원문으로 확인하세요.
- 확약 적용 범위. 확약은 이혜진 임차권에만 적용됩니다. 강선용은 자료상 대항력이 없지만, 실제 점유 범위·보증금·퇴거 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 대조. 2015.05.08. 전북은행 근저당이 말소기준으로 제시됐으나 2017.05.08. 말소 기록도 있습니다. 현재 등기사항과 매각물건명세서의 기준권리 기재를 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 131,555,555원이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균 80,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 하락 추세. 최근 가격이 과거 거래보다 45.3% 낮습니다. 실질취득이 최근 시세의 82.7%라는 이유만으로 안전마진이 충분하다고 단정하지 마세요.
- 명도와 내부 상태. 강선용의 점유 현황과 임차권등기 이후의 실제 인도 상태를 확인하고, 내부 구조·설비 작동·도면 일치 여부를 현장에서 점검하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일 상태. 기재된 매각기일은 2026.07.15.입니다. 매각 결과, 변경·연기·취하 여부를 법원 기록으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 ‘확약 조건부’, 가격은 ‘하락장 기준’
이 사건은 최저가가 감정가의 49%라는 사실보다, 보증금 145,000,000원의 주택임차권을 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 실제 말소할 수 있는지가 먼저입니다. 확약이 유효하게 이행되면 이혜진 임차권의 인수는 실질 0원*, 실질취득은 66,150,000원으로 고정됩니다.
가격은 최신 거래와 최근 12개월 평균 80,000,000원의 82.7% 수준입니다. 표면상 가격 차이는 있지만, 최근 가격 추세가 -45.3%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.8회, 매각률이 0%라는 점을 함께 봐야 합니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 결론은 확약 원본 확인 시 권리 조건부 통과, 가격과 환금성은 보수적 접근입니다.
