인천지방법원 2025타경34524. 부천 원미구 춘의동 엘리타운 4층 402호, 전용 45.45㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 윤상희는 2022.03.25. 이 주택을 거래가 235,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 235,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 212,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 103,880,000원, 감정가의 49%입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만 이 사건의 핵심은 임차권 235,000,000원을 실제로 떠안는지입니다. 한아름의 전입일은 2022.02.25.로 말소기준권리인 2015.01.23. 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서도 제출됐습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34524 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-5 엘리타운 4층 402호 · 계남로301번길 9-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 45.45㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2014.12.23. · 총 12세대 |
| 소유자 | 윤상희 (2022.03.25. 거래가 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 103,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 일부포기 범위는 확인
권리판정상 말소기준은 2015.01.23. 우리은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당·압류·경매개시결정·주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 2015.02.16. 등기에는 1번 근저당권의 일부포기가 기록돼 있으므로, 공동담보 중 이 호수에 남아 있는 담보 범위와 현재 말소기준권리의 잔존 여부를 등기 원본으로 재확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나상호 | 2024.11.25 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이찬복 | 2025.04.14 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한아름 | 2022.02.25 / 2022.01.10 | 235,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 배당요구 | 말소동의 확약서* 실질 0원 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다. 세 사람 모두 전입일이 2015.01.23. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 나상호와 이찬복은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입 시점 자체가 후순위이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
* 말소동의 확약서는 해당 임차권에 한해 적용됩니다. 매각 전 확약서 원본, 적용 조건, 말소 절차와 매각물건명세서 최종본을 대조해야 하며, 다른 점유관계나 별도 권리가 확인될 경우에는 그 위험이 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 43% 숫자는 강하지만 거래 시점이 오래됐다
엘리타운의 확인 가능한 거래는 총 3건입니다. 전용 45.45㎡ 거래 2건과 49.06㎡ 거래 1건으로, 거래 시점은 2021.10.~2022.07.입니다. 평균은 241,666,666원, 최저 235,000,000원, 최고 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 49.06㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 45.45㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.10 | 45.45㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 241,666,666원 |
현재 최저가이자 권리상 실질취득액인 103,880,000원은 위 거래 평균의 43.0%입니다. 단순 비율만 보면 가격 차이는 큽니다. 그러나 마지막 거래가 2022.07.이고 표본도 3건뿐이므로, 이를 2026년 현재 시세로 그대로 간주해 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,254,320원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 360,000,000원 | 101,625,680원 |
| 2. 근저당 · 우리은행 | 121,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 강서신용협동조합 | 184,800,000원 | 0원 |
| 4. 엠메이드대부유한회사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,135,800,000원 중 채권자 예상배당은 101,625,680원, 미배당은 1,034,174,320원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 집행비용 이후 먼저 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 121,000,000원 근저당은 2021.09.15., 184,800,000원 근저당은 2022.02.25. 말소됐고, 2023년 경매도 취하됐으므로 실제 배당은 채권계산서와 최종 배당요구 내역으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원*
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 103,880,000원 | 101,625,680원 | 1,034,174,320원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 72,716,000원 | 71,007,112원 | 1,064,792,888원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(24%) | 50,901,200원 | 49,584,978원 | 1,086,215,022원 | 0원* |
한아름 임차권은 대항력 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려간다고 미배당 보증금이 매수인에게 붙는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 권리상 실질취득은 103,880,000원, 3회 유찰 시 72,716,000원, 4회 유찰 시 50,901,200원입니다. 다만 가격이 더 내려가는 것은 채권 미회수 확대와 시장 수요 부족을 함께 의미하므로, 낮은 숫자만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘의역 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 춘의역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 2014.12.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 북측이 각각 약 3m 막다른 도로에 접하며, 토지 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부 차이. 제시외건물과 차양이 소재하는 것으로 조사됐으므로 사용관계와 철거·원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 대상 토지거래허가구역입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 확인 거래가 3건에 그쳐, 대단지 아파트보다 가격 검증과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 원본, 적용 조건, 말소 시기와 매수인 제출서류를 확인하세요.
- 공동담보·일부포기. 2015년 우리은행 공동담보목록과 2015.02.16. 일부포기 등기의 정확한 대상 범위를 대조하세요.
- 점유관계. 나상호·이찬복의 보증금, 임대차계약, 실제 점유 여부와 한아름 임차권의 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 세금 압류. 국·부천시·국민건강보험공단 압류 중 당해세가 있는지 확인하고 예상 배당을 다시 계산하세요.
- 현재 시세. 2021~2022년 거래 3건만으로 응찰가를 정하지 말고, 춘의역 인근 전용 45.45㎡급 다세대의 최신 거래와 매물을 비교하세요.
- 도로·제시외 부분. 약 3m 막다른 도로의 주차·진입 여건과 제시외건물·차양의 사용승인 및 원상회복 가능성을 점검하세요.
- 명도·관리비. 실제 거주자와 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “할인은 크지만, 확인할 서류도 많다”
이 물건의 가장 강한 장점은 감정가 212,000,000원에서 103,880,000원까지 내려온 가격과, 235,000,000원 임차권이 존재함에도 현재 분석상 매수인 인수가 0원*이라는 점입니다. 실질취득은 최저가와 같은 103,880,000원이며, 확인 거래 평균 241,666,666원의 43.0%입니다.
그러나 거래가 2022년에 멈춰 현재 시세 신뢰도가 낮고, 12세대 소규모 다세대의 평균 유찰 횟수가 3.5회이며 낙찰률도 0.0%입니다. 여기에 공동담보 근저당의 일부포기 범위, 세금 압류, 보증금 미상 점유자, 확약서 적용 조건까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원*, 가격은 크게 낮아졌지만 환금성과 원본서류 검증이 선행돼야 하는 조건부 물건입니다.
