2.4억 임차권이 있지만 확약 적용 시 실질 인수 0원 — 부천 중동 디아망 501호

인천지방법원 2025타경34538. 부천시 원미구 중동 ‘디아망’ 5층 501호, 전용 48.435㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 172,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 84,280,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 49%에 불과하지만, 이 사건의 판단 기준은 단순 할인율이 아닙니다. 등기된 임차보증금이 240,000,000원으로 최저가보다 훨씬 크기 때문입니다.

임차권자 문병민의 확정일자는 2021.12.09, 전입신고·점유개시는 2022.01.10입니다. 2012년 설정된 국민은행 근저당은 같은 날인 2022.01.10 해지로 말소됐고, 이후 현 소유자 이수연이 2022.02.03 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 따라서 현재 남아 있는 후순위 가압류·압류·경매개시결정보다 임차인의 대항요건이 앞섭니다. 임차권등기가 2024년에 됐다는 이유만으로 후순위 임차인으로 처리해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인의 실제 점유일이 중요하다

2012.12.12 설정된 국민은행 근저당 120,000,000원은 등기부상 2022.01.10 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 이 근저당을 살아 있는 말소기준권리로 보고 문병민의 전입일을 후순위로 처리하면 안 됩니다. 문병민은 2021.12.09 확정일자를 받고 2022.01.10 전입·점유를 시작했으며, 현 소유자 이수연의 소유권 취득일인 2022.02.03보다도 앞섭니다.

2022.07.26 하나은행의 강제경매개시결정은 2022.10.24 취소기각결정으로 말소됐고, 이후 예스자산대부 가압류, 하나은행 가압류, 주택도시보증공사의 현 경매개시결정과 조세·공과금 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 문병민의 선행 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 원칙상 2.4억 고정, 확약 적용 시 실질 인수 0원*

실제 임차권자는 문병민 1명입니다. 보증기관을 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않으며, 문병민의 임차보증금 240,000,000원만 권리분석 대상으로 봅니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권 전부에 유효하게 적용되고, 낙찰 후 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약서 원문·적용 대상·조건·말소 절차를 매각기일 전 반드시 확인해야 합니다.

③ 실거래 비교 — 확약 유효 시에만 8,428만원을 비교한다

디아망은 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 유사 면적 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2022.06의 168,000,000원이며, 3건 평균은 193,666,666원입니다. 현재 최저가 84,280,000원은 이 평균의 43.5%입니다.

확약이 유효해 실질취득이 84,280,000원으로 확정된다면, 확인된 실거래 평균 대비 가격 간격은 큽니다. 감정가 172,000,000원도 최신 거래 168,000,000원과 유사한 수준입니다. 다만 거래 표본이 3건뿐이고 최신 거래도 2022.06이므로, 현재 시세보다 56.5% 싸다고 단정할 수는 없습니다. 인근 중동 다세대의 최근 매물·실거래와 건물 상태를 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)

채권 합계 638,705,626원 중 예상 배당은 82,362,960원, 미배당은 556,342,666원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 조세·공과금 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 입지. 상지초등학교 동측 인근으로 중동사랑시장 등 근린생활시설과 단독·다세대주택이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상 5층 건물로 외벽은 드라이비트, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 샷시 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스시설이 구비돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 2필지 1단의 세장형 형태입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 다세대로 실거래 표본이 3건에 불과합니다. 동일 건물 경매 통계는 평균 2.0회 유찰, 매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 문병민의 보증금 240,000,000원 전부와 을구 3번 임차권등기 전체에 적용되는지 확인하세요.
• 말소 시점과 절차. 낙찰대금 완납만으로 말소되는지, 별도 서류·조건·배당금 수령 절차가 필요한지 확인하세요.
• 매각물건명세서. 임차권 인수 문구와 확약서에 따른 예외 문구가 최종 명세서에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 등기부 재확인. 2012년 국민은행 근저당의 2022.01.10 말소와 현재 남은 권리의 접수 순위를 원본에서 대조하세요.
• 배당순위. 배당 추정에는 말소된 국민은행 근저당이 포함돼 있으므로 배당요구내역·채권계산서·임차인 배당순위를 확인하세요.
• 압류 3건. 국민건강보험공단 및 국 명의 압류가 당해세·공과금에 해당하는지와 예상 배당 차감액을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 공실 여부와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 다세대 상태. 최상층 501호의 누수·결로·외벽 드라이비트 상태와 내부 수선비를 확인하세요.
• 현재 시세. 실거래 3건이 2021.12~2022.06에 집중돼 있으므로 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물을 별도로 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·가스 등 체납 여부를 확인하세요.

맺으며 — “확약을 확인하면 8,428만원, 놓치면 2.4억원”

이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 감정가 할인율이 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 문병민은 확정일자 2021.12.09, 전입·점유 2022.01.10의 임차권자로서, 후순위 가압류와 현 경매개시결정보다 앞서는 대항요건을 갖추고 있습니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 아무리 내려가도 총 취득부담은 보증금 수준인 약 240,000,000원으로 고정됩니다.

반대로 확약이 매각조건에 유효하게 반영되고 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소된다면, 해당 임차인의 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 84,280,000원입니다. 이 경우 확인된 실거래와 감정가 대비 가격 여지가 생깁니다. 다만 총 8세대 다세대, 2회 유찰, 오래된 실거래 3건, 조세·공과금 압류와 배당순위 확인 문제를 고려하면 무조건적인 안전물건으로 보기는 어렵습니다. 확약 원문과 최종 매각조건을 확인한 뒤에만 가격 메리트를 논할 수 있는 조건부 물건입니다.