인천지방법원 2025타경34546. 부천시 원미구 도당동 성도빌리지 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 158,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 54,194,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “감정가의 34%”만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기부에는 이승준의 주택임차권등기가 있고 보증금은 137,000,000원이며, 전입 2021.12.10·확정일자 2021.10.15로 경매개시결정 2025.09.22보다 앞섭니다.
현 회차 54,194,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,375,492원을 뺀 52,818,508원이 이승준 보증금에 배당되고, 계산상 부족분은 84,181,492원입니다. 통상 이 구조만 보면 매수인 인수형이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이승준 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 다만 이 확약은 이승준 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자 최창용의 보증금은 확인되지 않았으므로 그의 인수 가능성은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 49-29 성도빌리지 5층 502호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 수도로206번길 84 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이미라 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 54,194,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 137,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 별도 점유자를 나눠 봐야 한다
등기부상 2010.04.05 중소기업은행 근저당권 96,000,000원은 2019.12.27 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.12.13 등기된 이승준 주택임차권과 2025.09.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 제공된 말소기준권리는 경매개시결정으로 산정되어 있고, 이승준의 전입·점유·확정일자는 그보다 앞섭니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최창용 | 2024.10.07 | 확인되지 않음 | 미상 | 대항력 배당요구 보증금 미상 · 인수위험 별도 확인 |
| 이승준 | 2021.12.10 · 건물 전부 | 2021.10.15 | 137,000,000원 | 대항력 우선변제 확약에 따라 실질 인수 0원 |
두 사람은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 각각 별도로 확인된 임차인입니다. 따라서 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 이승준의 보증금 137,000,000원은 확약으로 인수위험이 해소되지만, 최창용의 보증금은 미상이므로 전체 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,492원 |
| 1. 임차인 이승준 보증금 | 137,000,000원 | 52,818,508원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 137,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이승준 보증금 부족분은 84,181,492원입니다. 다만 이승준 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 부족분을 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 최창용의 보증금은 확인되지 않아 이 표에는 금액으로 반영할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가가 곧 실질취득가 하락은 아니다
| 회차 | 최저가 | 이승준 계산상 인수액 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 54,194,000원 | 84,181,492원 | 137,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 37,935,800원 | 100,147,044원 | 137,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 26,555,060원 | 111,322,931원 | 137,000,000원 |
확약이 없다는 가정 아래서는 낙찰가가 내려갈수록 이승준의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 낙찰가 54,194,000원과 계산상 인수액 84,181,492원을 합치면 약 137,000,000원 수준이 됩니다. 그러나 이 사건에는 이승준 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있으므로 이승준 관련 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도당중학교 남동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 설비. 상·하수도시설, 난방설비, 위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대 토지거래허가구역으로 2025.8.26.~2026.8.25.가 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최창용 보증금 확인. 대항력 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않아 전체 실질취득비용의 핵심 변수입니다.
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이승준 임차권등기에 정확히 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 이승준 임차권 말소 절차 확인. 확약에 따른 임차권등기 말소 조건과 시점을 매각물건명세서 및 관련 문건에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유관계와 인도 범위를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 확약 밖 임차인이 이 사건의 핵심 변수
이 사건은 표면적으로는 감정가 158,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 54,194,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 낮은 최저가가 아닙니다. 보증금 137,000,000원의 이승준 임차권은 현 회차 기준 84,181,492원의 미배당이 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 반면 최창용은 확약 대상이 아니고 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 별도 대항력 임차인의 금액 미상 위험이 남아 있는 구조”로 정리하는 것이 정확합니다.
