인천지방법원 2025타경34546. 부천시 원미구 도당동 성도빌리지 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자 이미라는 2019년 12월 27일 매매를 원인으로 거래가 120,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 137,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
숫자만 보면 감정가 158,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 77,420,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차권 확약의 효력 범위와 확약 밖 점유자입니다. 특히 2010년 중소기업은행 근저당은 등기부에 2019년 12월 27일 해지·말소기록이 함께 존재합니다. 따라서 말소된 근저당을 현재 권리의 기준으로 그대로 적용하기보다, 2025년 9월 22일 강제경매개시결정과 선행 임차관계를 중심으로 원본을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 49-29 성도빌리지 5층 502호 도로명: 경기도 부천시 원미구 수도로206번길 84 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이미라 (2019.12.27. 매매, 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 137,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특기 등기 | 민간임대주택등기 · 2020.01.07. 민간임대주택 등록, 2022.12.07. 등기 접수 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 선행 임차관계가 있다
이승준은 2021년 12월 10일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 10월 15일입니다. 이후 보증금 137,000,000원에 관해 2023년 12월 13일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 명세서상 매수인 인수권리로 적시됐지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 이승준 임차권에 한해 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다.
반면 최창용은 2024년 10월 7일 전입했고 2025년 11월 7일 배당요구를 했으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 경매개시결정일보다 전입이 앞서므로 단순히 “대항력 없음”으로 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이승준 임차권에 관한 확약은 최창용의 임대차에는 적용되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리해야 한다
확인된 임차관계인은 2명이며 보증기관의 중복 임차인 신고는 없습니다. 두 사람을 하나의 보증금으로 합산해서도, 이승준 임차권 확약을 최창용에게 확대 적용해서도 안 됩니다.
| 임차관계인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승준 건물 전부 · 주거 | 2021.12.10. 확정일자 2021.10.15. | 137,000,000원 | 인수권리 명시 경매개시 전 전입·임차권등기 | 배당요구 확인 2023.12.13. | 실질 0원* HUG 말소동의 확약 |
| 최창용 점유 부분 미상 | 2024.10.07. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 경매개시 전 전입 | 미상 배당요구 2025.11.07. | 미상 확약 적용 대상 아님 |
③ 실질취득액 — 7,742만원으로 확정되는 물건이 아니다
이승준 임차권만 놓고 보면 보증금 137,000,000원이 최저가 77,420,000원보다 큽니다. 확약서가 없고 이 임차권이 그대로 인수된다면 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계돼, 낙찰가가 낮아져도 낙찰가 + 인수액 ≈ 137,000,000원으로 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 현재 최저가 기준 차액은 59,580,000원입니다.
다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이승준 임차권의 실질 인수를 0원으로 평가하므로, 이승준만 반영한 실질취득액은 77,420,000원*입니다. 그러나 최창용의 보증금이 미상이고 확약 대상도 아니기 때문에, 최창용에게 대항력과 미배당 보증금이 인정될 경우에는 그 금액이 추가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 96,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 137,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 233,000,000원, 예상배당은 75,626,440원, 미배당은 157,373,560원입니다. 다만 중소기업은행 근저당에는 2019.12.27. 말소기록이 있으므로 실제 배당순위와 금액은 배당요구종기·채권계산서·법원 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
* 매각물건명세서상 을구 3번 이승준 주택임차권등기는 인수권리로 명시돼 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권에 한해 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다. 확약이 없을 때의 룰상 기준 보증금은 137,000,000원이며, 확약은 최창용의 임대차에는 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 제5층 제502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 도당중학교 남동측 인근으로, 주변에는 동류형 다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 소재하며 제반 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하며 상·하수도, 난방 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 공법상 제한. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 과밀억제권역, 항공표면 및 교육환경 상대보호구역에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물·호수별 거래 편차가 크며, 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 확약 주체, 대상 등기, 조건, 말소 시점과 매수인에게 요구되는 절차를 원문으로 확인하세요.
- 최창용 임대차 원본. 실제 점유 부분, 임대차계약일, 보증금, 확정일자, 현재 점유와 전입 유지 여부를 확인해야 실질취득액 상한을 계산할 수 있습니다.
- 말소기준 재판정. 2010년 중소기업은행 근저당의 2019.12.27. 말소 여부와 배당표상 채권 반영 경위를 등기부·매각물건명세서·배당요구서로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 말소 여부를 관할기관과 법원 서류에서 확인하세요.
- 명도 대상 분리. 임차권등기자인 이승준과 현재 전입자인 최창용의 실제 점유 상태가 다를 수 있으므로, 인도명령 가능 범위와 별도 명도소송 가능성을 나눠 검토하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 대상 유무를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 성도빌리지 및 도당동 인근 유사 다세대의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인한 뒤, 확약 밖 임차보증금까지 포함한 총비용을 시세와 비교하세요.
맺으며 — “확약으로 끝난 권리”와 “확약 밖 권리”를 구분하라
이 사건의 이승준 임차권은 보증금 137,000,000원으로 최저가보다 크기 때문에, 확약서가 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 약 137,000,000원에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권만큼은 실질 0원*으로 정리될 여지가 있습니다.
문제는 그 다음입니다. 최창용은 경매개시결정 전에 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 이승준 임차권에 관한 확약의 보호도 받지 않습니다. 여기에 말소된 근저당이 예상배당표에 반영된 점, 민간임대주택등기, 다세대주택의 낮은 가격 투명성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 7,742만원의 저가형이 아니라, 확약 범위와 미상 임차보증금을 확인해야 비로소 실질취득액이 나오는 확인형 물건입니다. 결론은 가격보다 권리 원문 확인이 먼저입니다.