인천지방법원 2025타경34569. 부천시 원미구 중동 신성스위트 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손재현으로, 2021년 11월 29일 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 취득해 2021년 12월 3일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 5회 유찰된 최저가가 아닙니다. 임차인 박진희는 2021년 11월 9일 확정일자, 2021년 11월 26일 주민등록 및 점유개시 기록이 있고, 말소기준으로 제시된 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 실제 임차인 1명이며 우선변제권도 행사하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 미배당분은 남는다

등기상 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 부천시 압류, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 박진희는 말소기준보다 앞선 2021.11.26 주민등록·점유 기록을 갖고 있으므로, 임차권등기의 순위만 보고 후순위 권리로 단순 처리하면 안 됩니다. 매각물건명세서도 박진희가 보증금을 전액 배당받지 못하면 주택임차권등기를 매수인이 인수하는 구조를 명시하고 있습니다.

보증기관의 대위·승계 중복신고 구조도 아닙니다. 박진희는 실제 임차인 1명으로 집계되며, 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 사안이 아닙니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등재돼 있습니다.

② 실질취득가 — 유찰돼도 약 1.55억원에서 크게 내려가지 않는다

현재 회차 기준 계산은 단순합니다. 22,353,000원(낙찰가) + 133,449,354원(인수) = 155,802,354원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 함께 줄어 미배당 인수액이 늘어납니다. 그래서 총 취득부담은 보증금 155,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다.

유찰이 한두 차례 더 진행돼도 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 이동합니다. 최저가만 낮아지는 것이지 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 비교대상은 최저가가 아니라 실질취득액

확인되는 동일 면적 실거래 표본은 2021년 11월 1건이며, 5층 26.86㎡가 165,000,000원에 거래됐습니다. 현재 회차 실질취득액 155,802,354원은 이 거래가의 약 94.4%로, 금액 차이는 9,197,646원입니다.

실질취득액이 2021년 거래가보다 낮기는 하지만, 차이는 약 5.6%에 그칩니다. 더구나 확인되는 거래가 2021.11의 단 1건이므로 이 한 건만으로 2026년 현재의 시세를 확정하거나 “시세보다 크게 싸다”고 판단할 근거는 부족합니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 실질취득액과 제한적인 거래 표본 사이의 간격을 보수적으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,353,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 3.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현 추정상 임차인 미배당 보증금은 133,449,354원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 거래자료 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 사용승인일은 2014.01.29입니다.
• 입지. 상지초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린시설·학교 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 포장도로를 이용합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,996,000원입니다.
• 규모·거래. 신성스위트는 8세대이며 확인되는 동일 면적 거래는 2021.11의 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.0회로 나타나 환금성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
• 현장확인. 감정평가 당시 대상물건 인식표가 현황상 부착되지 않아 건축물현황도와 인접호수 인식표 등에 따라 위치를 확인한 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총 취득부담을 계산. 현재 최저가 22,353,000원에 임차인 인수액 133,449,354원을 더한 155,802,354원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 총액 155,681,648원, 7회 유찰 시 155,597,153원으로 예상돼 낙찰가 하락이 총 취득비용 절감으로 거의 이어지지 않습니다.
• 박진희 배당액 확인. 보증금 전액 배당 여부가 인수액을 좌우하므로 실제 배당표와 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 비교 가능한 실거래는 2021.11의 165,000,000원 1건뿐입니다. 이 한 건을 2026년 현재 시세로 단정하지 않는 것이 중요합니다.
• 호수 위치 확인. 감정평가 당시 인식표가 부착되지 않았다는 기재가 있으므로 502호의 실제 위치를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 인수액은 최종 배당 결과와 함께 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “22,353,000원에 낙찰받는 물건”이 아니다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 133,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 22,353,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 권리분석을 붙이면 전혀 다른 그림이 됩니다. 실제 임차인 박진희의 보증금은 155,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 있으며, 현 예상배당으로는 133,449,354원이 남습니다.

따라서 현재 회차의 실질취득액은 155,802,354원입니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘면서 총액은 약 155,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 확인되는 2021.11 실거래 165,000,000원과 비교하면 약 5.6% 낮지만, 거래 표본이 단 한 건이고 이미 오래된 거래이므로 이를 근거로 큰 가격 우위를 말하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합친 실질취득액입니다.