인천지방법원 2025타경34623. 부천시 오정구 고강동 아이원팰리스 1층 107호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현재 상태는 공실입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층 호실이고, 집합건축물대장상 사용승인일은 2018.01.18입니다.

권리구조는 비교적 선명합니다. 정병연이 2018.02.05. 소유권을 이전받은 날 하나은행이 채권최고액 180,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정, 웰컴저축은행 가압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 현재 최저매각가를 기준으로 한 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

다만 “권리가 소멸한다”는 것과 “가격이 싸다”는 것은 별개의 문제입니다. 이 물건은 세 차례 유찰돼 115,591,000원까지 내려왔지만, 시세 자료의 거래 호실들은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 비교표면상 최저가가 최근 시세 지표의 29.6%에 불과하더라도, 이를 대상 소매점의 직접 시세로 적용하면 가격 판단을 왜곡할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

2018.02.05. 설정된 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 2023.01.19. 부천시 압류는 2023.01.27. 해제돼 말소됐고, 이후의 케이비국민카드 가압류 11,081,133원, 경매개시결정, 웰컴저축은행 가압류 17,732,362원은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 하나은행 근저당에도 미배당이 발생하지만, 담보권의 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

② 가격 판단 — 34.3%라도 직접 시세로 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 115,591,000원으로 감정가 337,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 115,591,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 시세 비교 자료의 적합성을 먼저 살펴야 합니다.

시세 요약상 최신 거래는 2024.07.의 390,000,000원이고, 최근 12개월 평균 지표도 390,000,000원(2건)입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -1.3%로 하락 방향입니다. 현재 최저가는 최근 시세 지표의 29.6%로 계산되지만, 대상 면적 41.0㎡와 거래표본 74.08~76.51㎡가 일치하지 않고 대상 이용상태도 소매점이므로 이 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,591,000원 가정)

총 채권액 208,813,495원 중 채권자 예상배당은 113,172,726원이며, 미배당액은 95,640,769원입니다. 하나은행 근저당부터 미배당이 발생해 후순위 가압류와 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 현재 확인되는 권리관계에서는 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 매각가 하락분만큼 인수되는 유형과는 다릅니다. 다만 가격이 더 내려간다고 상가의 임대수요나 환금성이 자동으로 개선되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 고강초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 1층 107호이며, 사용승인일은 2018.01.18입니다. 외벽은 석재 및 타일 마감, 창호는 새시창입니다.
• 토지. 고강동 359-15·359-16 두 필지를 일단으로 이용하는 사각형 주상용 건부지이며, 남측과 동측으로 약 8m 도로에 접합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 1,355.0㎡, 공시지가는 1㎡당 1,988,000원입니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소음대책지역 제3종 나지구·다지구, 항공표면 진입표면구역, 가축사육제한구역에 포함 또는 저촉됩니다.
• 거래허가구역. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 토지거래허가구역으로 기재돼 있으며, 대상 용도와 매수인 조건에 따른 적용 여부는 원문 확인이 필요합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유 확인. 공실로 기재돼 있으나 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문이 있었으므로, 내부 사용 여부와 열쇠 인도 가능성을 재확인하세요.
• 소매점 직접 시세 조사. 74.08~76.51㎡ 거래를 41.0㎡ 소매점의 직접 비교사례로 쓰지 말고, 같은 건물 또는 인근의 유사 1층 근린생활시설 거래·임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 현재 공실이므로 예상 임대료, 공실기간, 관리비, 부가가치세 및 원상복구 비용을 반영해 수익가치를 계산하세요.
• 3회 유찰 원인 확인. 권리 인수보다는 용도, 면적, 접근성, 임대수요 또는 가격 문제로 응찰이 없었을 가능성을 점검해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 95,640,769원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세와 최우선변제 여부는 배당 원문에서 다시 확인하세요.
• 규제 원문 대조. 소음대책지역, 항공표면, 과밀억제권역 및 토지거래허가구역 기재가 영업·용도변경·매각에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 대조하세요.

맺으며 — 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후

이 물건의 권리분석 결론은 비교적 단순합니다. 2018.02.05. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등재 임차인은 없고 현재 공실로 기재돼 있으며, 매수인 인수 추정액도 0원입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 대상은 41.0㎡ 규모의 1층 소매점이고 확인 거래는 74.08~76.51㎡로 면적이 다릅니다. 최근 시세 추세도 -1.3%로 하락 방향입니다. 따라서 390,000,000원 시세의 29.6%라는 표면적 할인율을 근거로 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.

권리상 인수 위험은 낮지만, 3회 유찰된 공실 근린생활시설의 적정가는 별도 현장조사와 임대수익 검증을 거쳐야 합니다. 이 사건은 권리에서 수익이 결정되는 물건이 아니라, 실제 영업입지와 공실 해소 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.