인천지방법원 2025타경34637. 부천시 원미구 원미동 수길홈타운 5층 502호, 전용 49.75㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 확약의 결합을 이해하는 데 있습니다. 임차인 최진욱은 2022.05.10 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.12, 보증금은 160,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.12.12 접수됐고, 경매개시결정일 2025.10.02보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 미배당 보증금이 남을 수 있는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가 206,000,000원의 34% 수준인 70,658,000원입니다. 배당계산상 집행비용 1,671,844원을 제하고 임차인에게 68,986,156원이 배당되면 보증금 부족분 91,013,844원이 남습니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 부근으로 고정되는 구조지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 189-251 수길홈타운 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.75㎡ · 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 황재윤 · 2022.06.13 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 70,658,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2003.04.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 우리은행 근저당 78,000,000원과 국민은행 근저당 82,500,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.10.02 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 2023.12.12 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최진욱 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.05.10 | 우선변제 확정 2022.04.12 · 배당요구 2023.12.12 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
보증금 160,000,000원은 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명의 보증금입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 다만 이번 사건은 말소동의 확약이 있어 이 임차인의 미배당액을 실제 취득비용에 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 여유가 크다
수길홈타운은 총 12세대, 사용승인일은 2003.04.08입니다. 전용 49.75㎡에 대해 확인되는 거래는 2022.06 5층 160,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최저·최고가도 모두 160,000,000원이며, 확인 표본 자체가 1건뿐이므로 시세 판단에는 표본 부족을 함께 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 49.75㎡ | 5 | 160,000,000원 |
말소동의 확약을 반영한 실질취득은 현 최저가와 같은 70,658,000원입니다. 이는 확인 거래 160,000,000원의 44.2%입니다. 다만 확인 거래가 2022.06의 1건뿐이어서, 이 수치를 현재 시장가의 정밀한 평균으로 해석하기보다는 제한된 거래 기준점으로 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,671,844원 |
| 1. 임차인 최진욱 보증금 | 160,000,000원 | 68,986,156원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙 계산상 임차인 보증금 부족분은 91,013,844원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 총액이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 70,658,000원 | 91,013,844원 | 70,658,000원 |
| 4회 유찰 시 | 49,460,600원 | 111,829,691원 | 49,460,600원 |
| 5회 유찰 시 | 34,622,420원 | 126,400,784원 | 34,622,420원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 91,013,844원 → 111,829,691원 → 126,400,784원으로 커져 실질 부담이 보증금 부근에서 유지됩니다. 그러나 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차인의 인수가 실질 0원이므로 실질취득은 각 회차 매각가 자체로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소명여자고등학교 북측에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 소사역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2003.04.08입니다. 위생·급배수·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 북서측으로 세로의 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로3류 접합, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,155,000원/㎡이며 토지면적은 364.0㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 확인 거래가 1건뿐입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 분석에서 인수 0원의 핵심 근거입니다. 해당 확약의 적용 대상이 을구 5번 최진욱 임차권임을 원문에서 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 등기부상 주택임차권은 보증금 160,000,000원, 전입·점유 2022.05.10, 확정일자 2022.04.12로 확인됩니다.
- 배당표와 확약을 분리해 보기. 원칙 계산상 현 회차 미배당은 91,013,844원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 표본 부족. 확인 거래는 2022.06의 160,000,000원 1건뿐이므로 별도의 현장 시세 확인이 중요합니다.
- 환금성 점검. 12세대 소규모 다세대이며 평균 3.0회 유찰·매각률 0.0% 통계가 확인됩니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정자료에 기재된 규제사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 보증금 160,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 70,658,000원을 크게 웃도는 강한 대항력 인수형입니다. 실제 배당계산도 현 회차에서 91,013,844원의 미배당액을 보여줍니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 정확도 규칙상 이 임차인의 인수는 실질 0원으로 봅니다.
그 결과 실질취득은 현재 최저가 70,658,000원이고, 확인된 160,000,000원 거래의 44.2% 수준입니다. 다만 이 비교의 근거 거래는 2022.06 단 1건이며, 수길홈타운은 총 12세대의 소규모 다세대이고 평균 3.0회 유찰이라는 환금성 신호도 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 선순위 임차권 자체보다 확약의 실제 효력 확인과 현재 시세·환금성 검증입니다.
