확약으로 실질 인수 0원*, 그러나 등기·배당 충돌 확인이 먼저 — 부천 수길홈타운 502호

인천지방법원 2025타경34637. 부천시 원미구 원미동 수길홈타운 5층 502호, 전용 49.75㎡ 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 5층이고, 사용승인일은 2003.04.08입니다. 현재 소유자 황재윤은 2022.06.13 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

가격만 보면 감정가 206,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 100,940,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적의 확인된 거래는 2022.06의 160,000,000원 한 건으로, 최저가는 이 거래가의 63.1%입니다. 그러나 비교 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 2022년이므로, 현재 가격을 160,000,000원으로 단정하거나 할인율만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권 확약서

갑구 3번 소유권이전청구권 가등기는 2004.10.27 설정됐지만 2005.05.20 해제로 말소됐습니다. 경매개시결정은 2025.10.02 주택도시보증공사를 채권자로 하여 등기됐고, 이후 2025.11.24 국민건강보험공단 압류가 기입됐습니다. 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최진욱은 2022.04.10 임대차계약, 2022.04.12 확정일자, 2022.05.10 주민등록·점유개시, 2023.12.12 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기가 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다.

② 시세 비교 — 49% 가격, 그러나 표본은 2022년 한 건

수길홈타운은 총 12세대, 사용승인일 2003.04.08인 다세대주택입니다. 전용 49.75㎡와 면적이 일치하는 확인 거래는 한 건입니다.

현재 최저가 100,940,000원은 확인 거래 160,000,000원의 63.1%입니다. 확약서 적용으로 인수액이 0원이 된다면 실질취득액도 100,940,000원이므로, 단순 비교상 59,060,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 2022.06 한 건에 불과해 최근 12개월의 실제 거래 흐름이나 가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 “현재 시세보다 확실히 싸다”가 아니라, 오래된 한 건 거래 대비 가격이 낮다고 제한해 해석해야 합니다.

③ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 100,940,000원 가정)

제공된 계산상 채권 총액은 320,500,000원, 배당액은 98,726,840원, 미배당액은 221,773,160원입니다. 다만 우리은행 근저당은 2010.07.30, 국민은행 근저당은 2020.02.03 말소된 것으로 등기돼 있어, 이 배당 순서는 등기 연혁과 충돌합니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당표로 사용하면 안 됩니다.

회차별 미배당 변화

매수인 인수 0원은 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서가 해당 회차에도 유효하게 적용되고 조건이 이행된다는 전제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 소명여자고등학교 북측에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 소사역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·난방 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 토지는 대체로 등고평탄한 가장형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 포장도로가 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역이며 소로3류에 접합니다.
• 토지거래허가. 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 한 건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 사건번호·부동산·임차인·보증금·말소 조건·유효기간과 낙찰자에게 적용되는 절차를 직접 확인하세요.
• 최신 등기부. 우리은행 근저당의 2010.07.30 말소와 국민은행 근저당의 2020.02.03 말소가 현재 등기에도 동일하게 반영돼 있는지 확인하세요.
• 매각물건명세서. 을구 5번 주택임차권의 인수 문구와 확약서 제출 사실, 매수인 부담 조건을 원문으로 대조하세요.
• 가등기. 2004.10.27 설정된 갑구 3번 가등기가 2005.05.20 정상 말소됐는지 원본 등기에서 재확인하세요.
• 시세 조사. 160,000,000원 거래는 2022.06 한 건입니다. 인근 다세대의 최근 거래·매물·전세가를 별도로 조사하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 시점, HUG의 명도·말소 협조 절차를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 체납 공과금, 수선 필요 여부를 현장과 관리 주체를 통해 점검하세요.

맺으며 — “확약 확인 전에는 0원이 아니다”

이 물건의 숫자는 강합니다. 감정가 206,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 100,940,000원, 2022년 확인 거래 160,000,000원 대비 63.1%입니다. 하지만 권리의 핵심은 가격이 아니라 160,000,000원 주택임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.

확약서의 대상과 조건이 완전하게 확인되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액도 100,940,000원*입니다. 반대로 확약 적용이 불명확하면 매각물건명세서에 기재된 임차권 인수 위험이 살아납니다. 여기에 말소된 근저당을 배당하는 계산과 등기 연혁의 충돌까지 있어, 이 사건은 가격은 매력적이지만 서류 검증 난도가 높은 C등급 물건입니다. 결론은 명확합니다. 확약서와 최신 등기부를 확인하기 전에는 ‘인수 0원’으로 입찰가를 계산하지 말아야 합니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득 100,940,000원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 본건 낙찰자에게 유효하게 적용되고, 확약 조건에 따라 임차권이 말소된다는 전제입니다.