인천지방법원 2025타경34642. 부천시 원미구 역곡동 해들목빌라 가동 5층 501호, 전용 41.19㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 호실로, 2007.03.14 사용승인을 받았습니다. 소유자 양미영은 2007.03.30 매매를 원인으로 2007.04.06 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정 당시 폐문부재로 내부는 확인되지 않았고, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자가 아닙니다. 임차권등기 보증금 120,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 가격이 낮아질수록 인수액이 커지는 구조를 먼저 의심해야 합니다. 하지만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 박성현 임차권에 한해서는 실질 인수액이 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 203-19 해들목빌라 가동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 역곡로46번길 59-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.19㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2007.03.14 · 해들목빌라(가,나) 16세대 |
| 소유자 | 양미영 (2007.03.30 매매, 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 확약은 유효하지만 기준권리는 재검증
실제 임차인은 박성현 1명입니다. 임대차계약일은 2020.12.16, 확정일자는 2020.12.17, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.01.29이며, 보증금은 120,000,000원입니다. 2024.03.18 임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 접수됐습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성현 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 120,000,000원 | 2021.01.29 | 2020.12.17 | 원본 재검증 | 순위 확인 배당요구 2024.03.18 | 실질 0원* 명세서상 120,000,000원 |
* 확약은 박성현 임차권 1건에만 적용됩니다. 확약서 원본의 말소 대상·조건·효력과 매각 후 말소 절차가 확인돼야 실질 인수 0원이 확정됩니다. 별도로 표시된 다른 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락 추세와 표본 수를 함께 봐야 한다
해들목빌라(가,나)는 총 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 전용 41.19㎡로 면적이 일치하는 실거래는 2건이며, 가장 최근 거래는 2025년 4월의 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 41.19㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 41.19㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.19㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 41.19㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
최근 거래가는 과거 거래가 190,000,000원보다 낮아, 최근 가격 추세는 -10.5%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 180,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
확약으로 인수가 실제 0원이 된다면 실질취득액은 최저가와 같은 66,640,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 170,000,000원의 39.2%로, 가격 격차는 분명히 큽니다. 감정가 136,000,000원보다도 69,360,000원 낮습니다. 다만 실거래가 2건뿐이고 최근 추세가 하락 중이므로, 실내 상태와 소규모 다세대의 환금성을 확인하지 않은 채 거래가 170,000,000원을 그대로 현재 가치로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,599,520원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 70,800,000원 | 65,040,480원 | 5,759,520원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
위 시뮬레이션의 채권 총액은 190,800,000원, 채권자 예상배당은 65,040,480원, 총 미배당은 125,759,520원입니다. 매수인 인수액은 확약 적용 시 실질 0원*으로 산정됐습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 66,640,000원 | 65,040,480원 | 125,759,520원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,648,000원 | 45,408,336원 | 145,391,664원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,653,599원 | 31,665,834원 | 159,134,166원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다. 사용승인일은 2007.03.14입니다.
- 입지. 역곡중학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·아파트·학교 등이 소재하는 지역으로 주위 여건은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 장방형 평지 토지의 다세대주택 건부지이며, 서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·역곡중 및 역곡고 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 적용되는 토지거래계약 허가구역으로, 적용기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공시지가. 2,264,000원/㎡이며 토지면적은 592.4㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없지만, 폐문부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 빌라이고 동일면적 실거래가 2건뿐입니다. 최근 거래가격이 과거보다 10.5% 하락해, 가격 차이가 커도 매도기간과 거래 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박성현의 을구 3번 주택임차권등기 전부를 대상으로 하는지, 조건부 문구와 말소 시점을 확인하세요.
- 말소된 근저당 재검증. 2007.04.06 우리은행 근저당이 2015.12.07 해지 말소됐는데도 배당표에 포함된 이유를 등기부와 매각기록에서 확인하세요.
- 대항력·우선순위 확인. 박성현의 계약일·확정일자·전입·점유·임차권등기와 실제 점유 유지 여부를 원본 서류와 현장조사로 대조하세요.
- 실내 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·결로·옥상 방수, 설비 상태와 수리비를 별도로 점검하세요.
- 최상층 위험 점검. 5층 건물의 5층 호실이므로 옥상 방수와 천장 누수 흔적을 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지, 공실인지, 인도명령이나 명도협의가 필요한지 확인하세요.
- 소규모 빌라 환금성. 16세대이고 실거래 표본이 2건뿐입니다. 최근 거래가 170,000,000원을 곧바로 매도 가능가격으로 간주하지 말고 보수적인 처분가를 적용하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래보다 10.5% 낮습니다. 가격 상한을 정할 때 실내 상태와 매도기간을 함께 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 조건부”
이 물건은 확약이 예정대로 작동한다면 실질취득액이 66,640,000원으로 고정되고, 최근 12개월 거래가 170,000,000원의 39.2%에 불과합니다. 가격만 보면 충분한 차이가 있습니다. 박성현 임차권 보증금 120,000,000원도 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 실질 인수 0원*이 됩니다.
하지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 2007년 우리은행 근저당은 2015년에 이미 말소됐는데, 배당 시뮬레이션은 이를 선순위 채권으로 계산하고 있습니다. 이 충돌을 해소하지 않은 채 자동 계산된 배당표나 대항력 판정만 믿는 것은 위험합니다. 또한 소규모 다세대, 실거래 2건, 최근 가격 -10.5%라는 환금성 조건도 보수적으로 반영해야 합니다.
결론은 “가격 합격 후보, 권리 조건부 보류”입니다. 확약서 효력과 임차권 말소, 2015년 근저당 말소 이후의 실제 기준권리와 배당순위가 원본에서 일치하는 것을 확인한 뒤에야 현재 최저가의 가격 메리트를 온전히 인정할 수 있습니다.
