인천지방법원 2025타경34669. 부천 소사본동 해송파크뷰 4층 410호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김영만으로 2023.03.06 거래가 325,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매는 주택도시보증공사가 320,000,000원을 청구해 개시한 강제경매입니다.
등기상 핵심은 2020.10.27 설정된 부평새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 5,880,000,000원이고 공동담보목록 제2018-341호에 편입돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후의 부천시·안산시 압류, 주택임차권등기, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 별도 기재됐고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 물건은 낮아진 가격보다 확약의 실제 효력을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 113-2 해송파크뷰 제4층 제410호 도로명: 경기도 부천시 소사구 호현로469번길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 18층 건물 중 4층 |
| 면적 | 대상면적 74.43㎡ |
| 소유자 | 김영만 (2023.03.06 거래가 325,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 160,720,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리와 확약의 교차
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문혜정 | 점유 부분 미상 | 2025.04.29 / 확정일자 미상 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진선호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.30 / 2022.12.02 | 320,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
보증기관 승계나 대위변제로 중복 신고된 임차인 행은 없으므로, 실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 임차인 행이 아니라 경매신청채권자로 별도 표시돼 있습니다. 문혜정은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 진선호는 확정일자와 임차권등기, 배당요구가 확인되지만 전입 자체가 말소기준보다 늦어 선순위 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 410호와 진선호의 임차권등기에 유효하게 적용되고, 그 조건이 충족돼 실제 말소절차가 이행된다는 전제입니다. 확약 밖 임차인이나 점유관계에는 그 효력이 자동으로 확대되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
해송파크뷰는 2020.10.23 준공된 40세대 규모 건물입니다. 제공된 매칭 실거래 7건의 전체 평균은 293,200,000원이지만, 이 수치에는 2023년의 325,000,000원 거래들이 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 268,133,333원, 최신 거래 235,400,000원, 그리고 최근 거래 추세 -14.1%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 68.62㎡ | 3 | 235,400,000원 |
| 2025.11 | 69.06㎡ | 6 | 284,000,000원 |
| 2025.07 | 68.39㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2024.11 | 68.39㎡ | 8 | 313,000,000원 |
| 2023.07 | 74.43㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2023.03 | 74.43㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2022.11 | 74.43㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 268,133,333원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 293,200,000원 |
최저가이자 확약 전제 실질취득액인 160,720,000원은 최근 12개월 평균의 59.9%이고 전체 평균의 54.8%입니다. 최신 실거래 235,400,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 자체에는 분명한 여유가 있습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 14.1% 하락했고, 2026.02 최신 거래가 235,400,000원까지 내려왔으므로 과거 325,000,000원 거래를 기준으로 수익성을 높게 잡아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,050,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부평새마을금고 | 5,880,000,000원 | 157,669,920원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,200,000,000원 중 예상 배당액은 157,669,920원이며, 미배당액은 6,042,330,080원입니다. 부평새마을금고 근저당권은 공동담보 채권최고액을 기준으로 한 추정이므로 실제 배당요구액과 공동담보 배분, 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 더 유찰돼도 인수액은 0원*
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 160,720,000원 | 157,669,920원 | 6,042,330,080원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 112,504,000원 | 110,128,944원 | 6,089,871,056원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(24%) | 78,752,800원 | 76,935,250원 | 6,123,064,750원 | 0원* |
회차가 내려갈수록 부평새마을금고와 주택도시보증공사의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 결론은 진선호 임차권등기에 관한 말소동의 확약의 효력이 실제로 유지된다는 전제입니다. 채권자의 미배당액 자체가 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신학대학교 동측 인근이며, 주변에는 중·소규모 공동주택과 업무시설, 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 소사역이 있어 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 18층 건물 중 4층 410호입니다. 승강기, 지하주차장, 기계식 주차설비, 도시가스와 난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하며, 동측 약 7m, 북측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역 표기가 있으므로 적용 대상과 기간 2025.08.26~2026.08.25를 원문에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 2020.10.23 준공, 40세대 규모입니다. 실거래는 확인되지만 최근 거래 추세가 -14.1%이고 제공된 경매 통계상 낙찰률이 0.0%여서 매도기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 3번 진선호 임차권등기와 본건 410호를 정확히 특정하는지, 별도 조건과 유효기간이 있는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재대조. 후순위 임차권인데도 인수권리로 기재된 이유와 확약서 제출 후 법원이 인수조건을 어떻게 표시했는지 원본 문구를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차인은 진선호와 문혜정 2명입니다. 대항력은 없지만 현재 점유자, 퇴거 일정, 인도명령과 명도협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 문혜정 권리 확인. 보증금 3,000,000원·월세 300,000원으로 조사됐으나 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 부평새마을금고 5,880,000,000원은 공동담보 채권최고액입니다. 본건에 귀속되는 실제 채권액과 공동담보 물건의 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 293,200,000원보다 최신 거래 235,400,000원과 최근 12개월 평균 268,133,333원을 기준으로 응찰가와 매도 시나리오를 세워야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -14.1%이므로 과거 325,000,000원 거래를 회수 가격으로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 매각 진행 결과 확인. 제공된 매각기일은 2026.07.15입니다. 입찰 전 현재 진행 상태와 변경·취하·매각 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 확약은 반드시 검증”
이 물건의 최저가 160,720,000원은 감정가의 49%, 최근 12개월 실거래 평균의 59.9%입니다. 최신 거래 235,400,000원보다도 낮아 가격 여유는 분명합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다.
하지만 인수 위험이 단순히 사라진 사건은 아닙니다. 진선호 임차권등기가 매각물건명세서상 인수권리로 적혀 있고, 이를 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해소하는 구조입니다. 따라서 확약이 유효하면 실질취득액은 160,720,000원으로 정리되지만, 확약의 적용범위나 조건에 문제가 있으면 분석의 전제가 달라집니다. 여기에 최근 거래 추세 -14.1%, 2회 유찰, 40세대 오피스텔의 환금성까지 감안해야 합니다. 가격은 합격권, 권리는 확약 확인 후 합격. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 확약 원본과 실제 점유 정리입니다.
