인천지방법원 2025타경34678. 부천시 오정구 내동 ‘플로채’ 102동 5층 503호, 전용면적 35.11㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 감정가는 192,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 94,080,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
이 사건의 핵심은 낮은 최저가 자체보다 210,000,000원 임차권의 처리입니다. 등기부에는 박용순의 주택임차권이 등기되어 있고, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시됐습니다. 그러나 주택도시보증공사가 해당 임차권의 말소동의 확약서를 제출했으므로, 확약이 적용되는 박용순 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 18-5 플로채 제102동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 35.11㎡ · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 표옥순 (2021.09.09. 소유권이전, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수표시는 확약으로 실질 해소
2017년 부천시 압류는 2018년 해제로 말소됐고, 등기부상 근저당권은 없습니다. 현재 권리분석의 중심은 2023년 등기된 박용순의 주택임차권입니다. 임차보증금은 210,000,000원, 임대차계약일은 2021.07.28, 확정일자는 2021.07.29, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.08.27입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용순 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 210,000,000원 | 대항력 없음 전입일이 판정 기준권리 이후 | 순위 미상 확정일자·배당요구 있음 | 중복신고 없음 보증기관 임차인 합산 없음 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
* 확약이 적용되지 않는 원래의 명세서상 인수 표시 금액은 임차보증금 210,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선
플로채는 총 27세대, 사용승인일은 2015.06.29입니다. 확인된 거래는 6건이며, 전체 평균은 199,666,666원이지만 2021~2022년의 210,000,000원·220,000,000원· 235,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 37.53㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 35.11㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 35.11㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 35.11㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 37.94㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.06 | 31.77㎡ | 5 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
최신 거래는 2026년 6월의 175,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 표본 1건의 175,000,000원입니다. 확약 적용 후 실질취득액 94,080,000원은 이 금액의 53.8%입니다. 따라서 현재 회차에는 최근 거래 기준의 가격 차이가 분명히 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,093,440원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 91,986,560원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 118,013,440원 |
| 매수인 인수 | - | 실질 0원* |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 91,986,560원이 주택도시보증공사에 배당되고, 118,013,440원이 미배당으로 남습니다. 다만 말소동의 확약서가 적용되는 박용순 임차권에 대해서는 매수인 인수가 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·2회 유찰(49%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 118,013,440원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 65,855,999원 | 64,270,591원 | 145,729,409원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 46,099,199원 | 44,869,413원 | 165,130,587원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택 단지형다세대주택이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 503호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 입지. 내동중학교 북측 인근으로, 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 장방형 토지로 동측과 남측 도로에 접하며, 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역에 포함됩니다. 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 27세대의 다세대주택이며 확인 거래는 6건입니다. 최근 가격 추세가 -14.5%이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 매도 시 가격과 기간의 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 박용순 주택임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 확약은 박용순 임차권에만 적용됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 별도의 점유자나 임차인이 추가로 확인되는지 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·대금납부 이후 임차권등기의 말소 조건과 필요한 서류를 확약서 내용에 따라 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 199,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 175,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거보다 14.5% 낮고 최근 표본이 1건뿐이므로, 시세 175,000,000원을 확정적인 매도가격으로 간주해서는 안 됩니다.
- 용도·환금성 확인. 아파트가 아니라 27세대 도시형생활주택 단지형다세대이므로, 동일 용도·유사 면적의 실수요와 매매 속도를 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·말소동의 확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유보다 확약의 효력을 먼저 본다”
현재 최저매각가 94,080,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 175,000,000원의 53.8%로, 가격 차이만 보면 분명한 저가 구간입니다. 그러나 이 차이는 단순히 두 차례 유찰된 결과만으로 평가할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 보증금 210,000,000원의 주택임차권이 인수권리로 표시되어 있기 때문입니다.
이 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 박용순 임차권에 관한 매수인 인수가 실질 0원*으로 해소됩니다. 그 결과 실질취득은 최저가와 동일한 94,080,000원이 됩니다. 다만 최근 가격은 과거 대비 14.5% 하락했고, 총 27세대 다세대주택의 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다.
확약 적용 시 권리 부담은 해소되고 가격 메리트는 존재하지만, 환금성과 확약 원문 확인이 최종 승부처입니다. 최저가만 보고 접근하는 물건이 아니라, 확약의 정확한 적용 대상과 말소 절차를 확인한 뒤 최근 거래 175,000,000원을 보수적으로 해석해야 하는 사건입니다.