인천지방법원 2025타경34681. 부천시 오정구 원종동 ‘에스지하이온’ 5층 501호, 전용 46.315㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 감정가는 332,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 162,680,000원, 감정가의 49%입니다. 표면적인 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 가격표보다 박자선의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
말소기준권리는 2021.02.26. 설정된 관악농업협동조합 근저당권입니다. 박자선의 전입·점유개시일은 2021.04.22.로 말소기준권리보다 늦고, 분석자료상 대항력 없음으로 판정됐습니다. 임차권등기 역시 2023.06.08. 접수돼 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 인수권리로 명시돼 있어 등기 순위만 보고 곧바로 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
그 위험을 해소하는 자료가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 적용되는 박자선의 임차권등기는 매수인 인수액을 실질 0원*으로 반영합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 낙찰가와 같은 162,680,000원입니다. 확약 적용 대상은 박자선 1명이며, 별도로 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 362-24 에스지하이온 5층 501호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 삼작로 415 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택-단지형다세대) · 전용 46.315㎡ · 6층 건물 내 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.01.07 · SG하이온 12세대 |
| 소유자 | 정영택 (2021.07.12. 거래가액 308,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 162,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 318,058,939원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 확약으로 인수 해소
말소기준권리 이후의 신한카드 가압류 4,107,543원과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 관악농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보목록 제2021-58호가 기재돼 있습니다. 현재 최저가로는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 근저당권자에게 배당돼도 큰 미배당이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박자선 실제 임차인 | 건물의 전부 308,000,000원 | 전입·점유 2021.04.22 확정일자 2021.03.03 배당요구 2023.06.08 | 대항력 없음 말소기준 2021.02.26. 이후 전입 | 순위 확인 필요 확정일자·배당요구 있음 | 승계 아님 보증기관 중복신고 아님 | 명세서상 인수표시 확약 적용 · 실질 0원* |
* 확약 적용 전 명세서상 인수표시의 기준 금액은 임차보증금 308,000,000원입니다. 입찰 전 확약서 원본, 적용 조건, 임차권등기 말소 절차와 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
SG하이온의 비교 가능한 거래는 3건입니다. 전용면적은 46.32㎡, 47.9㎡, 49.52㎡이고 거래 시점은 2021.07.과 2022.03.입니다. 거래평균은 336,666,666원, 최저 거래는 308,000,000원, 최신 거래이자 최고 거래는 364,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 49.52㎡ | 6층 | 364,000,000원 |
| 2021.07 | 46.32㎡ | 5층 | 308,000,000원 |
| 2021.07 | 47.9㎡ | 6층 | 338,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 336,666,666원 |
확약을 적용한 실질취득 162,680,000원은 거래평균 336,666,666원의 48.3%입니다. 감정가 332,000,000원보다도 크게 낮습니다. 그러나 거래 표본은 모두 2021년과 2022년에 형성된 가격이고 건수도 3건에 불과합니다. 따라서 이 비율은 과거 거래 대비 명목상 간격을 보여줄 뿐, 2026년 현재의 실제 매도 가능 가격이나 즉시 환금가치를 입증하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,077,520원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 2,640,000,000원 | 159,602,480원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,107,543원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 318,058,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 2,962,166,482원 중 예상배당은 159,602,480원이며, 미배당액은 2,802,564,002원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 확약 적용에 따른 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 실질 0원*, 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 162,680,000원 | 159,602,480원 | 2,802,564,002원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 113,876,000원 | 111,481,736원 | 2,850,684,746원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 79,713,200원 | 77,878,362원 | 2,884,288,120원 | 실질 0원* |
확약이 동일하게 적용되는 한 낙찰가가 내려가도 박자선 임차보증금이 매수인에게 추가되는 구조는 아닙니다. 즉 현재 회차와 추가 유찰 회차 모두 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 낙찰가가 낮아질수록 관악농업협동조합과 후순위 채권자의 미배당만 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층 501호입니다.
- 입지. 원종초등학교 북동측 인근으로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 함께 소재하며, 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 내부 확인. 폐문 부재로 내부를 확인하지 못해 기본적인 위생·급배수시설 구비 여부는 외부 관찰을 토대로 판단됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 토지면적 439.8㎡, 지목 대, 공시지가 2,306,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대로 거래 표본이 3건에 그치고, 경매 통계상 매각률이 0.0%여서 매도기간과 가격 협상력을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박자선 임차권등기 308,000,000원 전부에 적용되는지, 별도 조건과 말소 시점을 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 임차권등기가 인수권리로 표시된 이유와 확약서 제출 사실이 최종 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인하세요.
- 근저당 일부포기 범위. 2021.04.22. 을구 1번 근저당권의 일부포기 말소 기재와 말소기준권리 산정이 일치하는지 등기 원문을 대조하세요.
- 현재 시세 재조사. 비교 거래는 2021.07.~2022.03.의 3건입니다. 2026년 현재 매물·호가와 실제 매도 가능 가격을 현장 중개업소에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·결로·설비·마감 상태에 따른 수선비 변수를 반영하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대로 거래량이 적으므로 실수요층, 대출 가능 여부, 예상 매도기간을 보수적으로 검토하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 주체, 명도 협의 필요 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 공용부분 관리비 체납과 기타 배당 외 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만, 가격 판단은 현장 시세가 필요하다
이 사건에는 보증금 308,000,000원의 실제 임차인 박자선이 존재하고 매각물건명세서에도 임차권등기가 인수권리로 표시돼 있습니다. 그러나 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단됩니다. 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 162,680,000원입니다.
가격만 보면 거래평균 336,666,666원의 48.3%지만, 비교 거래는 2021년과 2022년의 3건뿐입니다. 12세대 소규모 다세대이고 이미 2회 유찰됐으며 경매 통계상 매각률도 0.0%입니다. 따라서 권리상 인수 해소와 현재 시세상의 저가 매수는 서로 다른 문제입니다. 확약서와 근저당 일부포기 기재를 원본으로 확인하고, 현장 시세와 내부 수선비까지 검증한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
