확약서가 유효해야 ‘1.36억’이다 — 김포 미래스타빌 501호

인천지방법원 2025타경34689. 김포시 사우동 미래스타빌 5층 501호, 면적 49.11㎡로 확인되는 다세대주택입니다. 감정가 278,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 136,220,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 반값 경매지만, 이 사건은 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소된 근저당권을 기준권리로 착각하느냐, 실제 존속 권리를 기준으로 다시 보느냐에 따라 현진호 임차권의 대항력 판정이 완전히 달라지기 때문입니다.

2021.06.15. 설정된 군산시수산업협동조합 근저당권은 2021.10.14. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이미 말소된 근저당권은 이 경매의 말소기준권리가 될 수 없습니다. 따라서 등기상 남아 있는 권리 중 가장 이른 2022.09.13. 국세 압류를 기준으로 임차관계를 다시 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 기준으로 보면 안 된다

현진호는 2021.09.06. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.10.13. 주민등록, 2021.10.14. 점유를 시작했습니다. 모두 2022.09.13. 국세 압류보다 앞섭니다. 이후 2023.10.18. 보증금 315,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2024.04.16. 재계약일자를 2021.10.14.로 표시하는 경정등기가 추가됐습니다.

② 임차인 분석 — 확약서 한 장이 실질취득액을 바꾼다

* 실질 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 현진호 임차권에 유효하게 적용되고, 잔금납부와 동시에 또는 그에 연동해 임차권등기가 말소되는 경우에 한합니다. 해당 확약은 현진호 임차권에만 적용됩니다. 손인철·이시연은 전입일이 기준권리보다 늦어 별도의 대항력 승계 위험은 확인되지 않지만, 실제 점유관계와 보증금은 명도 전 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — ‘반값’이지만 현재 시세 확정 자료는 아니다

미래스타빌은 총 13세대의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래는 2022년 5월 1건으로, 전용 45.75㎡·2층이 270,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건은 49.11㎡·5층이며, 현재 최저가 136,220,000원은 이 거래금액의 50.5%입니다.

④ 예상배당 구조 (매각가 136,220,000원 가정)

2021.06.15. 설정 근저당권은 2021.10.14. 말소됐으므로 실제 배당권자로 취급할 수 없습니다. 정확한 배당순위는 국세 압류의 조세채권 성격과 금액, 현진호 임차권의 배당 및 HUG 확약서 원문을 기준으로 다시 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 가격 — 확약이 없다면 추가 유찰도 의미가 없다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건은 낙찰가가 내려가도 미배당 승계액이 증가해 총 취득부담이 보증금 수준으로 고정됩니다. 따라서 확약서가 없다면 3회·4회 유찰 가격을 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 반대로 확약서가 확실히 이행된다면 각 회차 최저가가 곧 실질취득액이 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 지하 1층~지상 6층 철근콘크리트 건물의 5층 501호입니다.
• 입지. 김포여자중학교 동측 인근으로 공동주택·상가점포·사무실 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8~10m 도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·재정비촉진지구·고도지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 포함되며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공시지가. 1,784,000원/㎡이며 토지면적은 313.1㎡입니다.
• 현황 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 특이사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 13세대 소규모 다세대이고 비교 실거래가 2022년 한 건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회이며 매각 사례 금액은 확인되지 않습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조가 없어 내부구조를 확인하지 못했으므로 수리 상태와 내부 배치를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 현진호의 을구 3번 임차권과 경정등기까지 포함하는지, 조건·유효기간·말소 시점을 확인하세요.
• 잔금과 말소의 동시성. 잔금납부 전후 어느 시점에 임차권 말소서류가 교부되는지 법원·HUG에 확인하고 서면으로 남겨야 합니다.
• 기준권리 재확인. 2021년 근저당권 말소등기와 2022.09.13. 국세 압류의 존속 여부를 최신 등기부로 대조하세요.
• 조세채권. 국세 압류의 실제 세액과 법정기일에 따라 임차권 배당액이 달라질 수 있으므로 배당표와 교부청구 내역을 확인하세요.
• 후순위 점유자. 손인철·이시연의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약, 퇴거 의사를 확인하세요. 대항력 승계와 별개로 명도 기간과 비용에 영향을 줍니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.10.14. 기재된 민간임대주택 등록의 경매 후 처리와 행정상 지위 변동을 김포시 관계부서에 확인하세요.
• 시세 보강. 2022.05. 거래 한 건만으로 현재 시세를 확정하지 말고 인근 다세대 매물·최근 거래·전세보증금·수리 상태를 추가 조사하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수·결로·불법 구조변경·수선비를 현장과 건축물대장 도면으로 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 전기·수도·가스 체납 및 승강기 유지비 분담 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서와 법원 기록을 직접 대조한 뒤 응찰하세요.

맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “확약서 검증형 경매”

최저가 136,220,000원은 감정가의 49%이고, 2022년 단일 실거래 270,000,000원의 50.5%입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 현진호는 실제 기준권리인 2022.09.13. 압류보다 앞서 전입·점유와 확정일자를 갖춘 선순위 임차인입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 이행되면 매수인 인수는 실질 0원이고, 최저가 136,220,000원이 실질취득액이 됩니다. 반면 확약이 무효이거나 말소 조건을 충족하지 못하면 추가 유찰 여부와 관계없이 총 취득부담은 보증금 수준인 약 315,000,000원으로 고정됩니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 권리는 서류 확인 전까지 조건부입니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서의 대상·조건·말소 절차를 입찰 전에 완전히 검증하는 것입니다.