최저가 49.9%까지 내려왔지만, ‘확약’과 말소기준 원본 확인이 먼저 — 부천 정원아트빌 402호

인천지방법원 2025타경34697. 부천대학교 남측 인근에 있는 정원아트빌 가동 4층 402호, 전용면적 62.92㎡의 다세대주택입니다. 2004년 11월 16일 사용승인된 지상 5층 건물 중 4층이며, 전체 세대수는 7세대입니다. 소유자 위광진은 2022년 6월 20일 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 취득했고, 2022년 7월 19일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

현재 최저매각가는 109,760,000원으로 감정가 224,000,000원의 49%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 이 사건의 판단 순서는 가격보다 권리입니다. 매각물건명세서에는 을구 12번 윤순희의 주택임차권등기가 인수권리로 적시된 반면, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 함께 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 예정대로 이행되면 실질 인수는 0원이지만, 원본의 적용 대상·말소 조건·효력을 확인하지 않고 입찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약보다 먼저 볼 ‘말소기준 확인’

현재 판정상 말소기준은 2004년 농협 근저당이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2005년에는 농협 근저당 말소, 정호선 근저당 일부포기, 근해안강망수산업협동조합 및 장택균 근저당의 후속 말소가 연이어 기재돼 있습니다. 2005년 우리은행 근저당 69,600,000원도 2022.01.04 해지됐으며, 현재 소유자 취득 후에는 이창훈 근저당 104,000,000원과 압류·가압류, 윤순희의 주택임차권등기 등이 설정됐습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김다은의 전입일은 2025.07.23으로 자료상 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 월 차임은 각각 500,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 윤순희는 임대차계약일 2022.04.22, 확정일자 2022.04.28, 전입·점유개시일 2022.06.20이고 보증금은 220,000,000원입니다. 제공 판정에서는 대항력이 없는 것으로 분류됐지만, 앞서 본 말소기준 말소 이력을 원본에서 재확인해야 이 결론도 확정할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 49.9%지만 표본은 2022년 1건

정원아트빌 가동 전용 62.92㎡의 확인된 거래는 2022년 6월 220,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 109,760,000원은 이 거래가의 49.9%입니다. 확약이 정상 이행돼 인수액이 0원이라면 실질취득도 109,760,000원으로 같아집니다.

숫자상 할인 폭은 크지만, 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2022.06에 머뭅니다. 최근 가격 추세를 보여 줄 추가 거래가 없으므로, 이를 현재 시세로 단정하거나 “반값이라 무조건 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 특히 전체 7세대의 소규모 다세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회이며 낙찰 실적은 확인되지 않아 환금성에는 보수적인 접근이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)

총 채권액 1,113,827,731원 중 예상 배당액은 107,423,360원, 미배당액은 1,006,404,371원입니다. 현재 산정에서는 집행비용을 제외한 대금 전부가 농업협동조합중앙회 근저당에 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사는 배당받지 못합니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 부천대학교 남측 인근으로 다세대주택·아파트·단독주택·오피스텔과 소규모 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 국철 1호선 부천역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2004.11.16 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비와 1층 필로티 주차장이 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역·방화지구이며 토지면적은 203.3㎡, 공시지가는 ㎡당 2,723,000원입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 전체 7세대의 소규모 다세대이며 확인된 동일 면적 거래가 2022년 1건뿐이어서, 매도 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 2004.12.06 농협 근저당과 2005.03.31 1번 근저당 말소등기의 대상·효력을 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤순희의 을구 12번 임차권 전부에 적용되는지, 매수인에게 추가 조건을 요구하는지 확인해야 합니다.
• 명세서 변경 여부. 매각기일 기준 최신 매각물건명세서에서 임차권 인수 문구와 확약서 제출 문구가 그대로 유지되는지 대조해야 합니다.
• 김다은 점유 확인. 보증금 500,000원·월 차임 500,000원으로 조사됐으며 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 계약서와 점유관계를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위와 명도·말소 절차가 달라질 수 있습니다.
• 시세 재조사. 비교 거래가 2022.06의 1건뿐이므로 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 전체 7세대로 거래 표본이 적어, 취득가뿐 아니라 향후 매도기간과 금융기관 담보평가도 함께 검토해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 이사협의와 인도명령 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값보다 확약 원본이 먼저다”

감정가 224,000,000원이 2회 유찰돼 최저가 109,760,000원까지 내려왔고, 2022년 거래가 220,000,000원과 비교하면 49.9%입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상적으로 적용되면 임차권 인수는 실질 0원*, 실질취득 역시 109,760,000원으로 계산돼 가격 차이는 분명 큽니다.

하지만 이 사건은 최저가만 보고 들어가는 물건이 아닙니다. 자료상 말소기준인 농협 근저당과 그 근저당의 말소등기가 함께 나타나고, 윤순희 임차권은 명세서상 인수권리로 표시된 뒤 HUG 확약으로 해소되는 구조입니다. 말소기준·대항력·확약서 가운데 하나라도 원본 확인이 어긋나면 결론이 달라질 수 있습니다. 가격은 매력적일 가능성이 있지만 권리는 조건부입니다. 따라서 결론은 “확약과 등기 원본 확인 후에만 검토 가능한 보수적 C등급”입니다.

* 매각물건명세서에는 을구 12번 주택임차권등기가 인수권리로 기재돼 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실도 함께 기재돼 있습니다. 본 리포트의 인수 0원과 실질취득 109,760,000원은 해당 확약이 유효하게 적용되고 임차권 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다.