주택임차권 2.77억은 확약으로 실질 인수 0원* — 원종동 다하임 303호

인천지방법원 2025타경34730. 부천시 오정구 원종동 ‘다하임’ 비동 3층 303호, 전용 47.99㎡의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 감정가는 250,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,500,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 외형상 가장 큰 쟁점은 을구 4번에 등기된 곽경훈의 주택임차권입니다. 보증금이 277,000,000원으로 최저가보다 크기 때문에 인수 여부를 잘못 판단하면 가격 메리트가 통째로 사라질 수 있습니다.

다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이에 따라 곽경훈 명의 주택임차권은 룰상 기준금액 277,000,000원이지만 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원*으로 반영합니다. 주택도시보증공사는 임차인 중복신고가 아니라 이 사건의 신청채권자이며, 실제 확인되는 임차·점유 관계자는 곽경훈과 정승기 2명입니다. 확약은 곽경훈의 주택임차권에만 적용되므로, 정승기의 점유관계와 보증금 미상 문제까지 함께 해소되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주택임차권은 확약 적용, 나머지는 소멸 구조

자동 권리분석상 말소기준은 2020.02.11 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 소유권이전, 주택임차권등기, 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 곽경훈의 전입·점유개시는 2021.07.13, 확정일자는 2021.06.25로 말소기준일 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유자 분석

곽경훈은 임차보증금 277,000,000원의 주택임차권을 등기했지만 전입일이 말소기준일 이후여서 대항력이 없는 것으로 분석됐고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약까지 제출돼 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 정승기도 전입일이 2023.11.21로 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 확약은 곽경훈의 임차권등기에만 적용되므로 정승기의 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 따로 확인해야 합니다.

* 매각물건명세서가 인수권리로 적시한 을구 4번 주택임차권의 기준 보증금은 277,000,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 본 분석에서는 곽경훈 임차권의 매수인 인수를 실질 0원으로 반영했습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 24.2% 하락

다하임의 과거 포함 실거래 평균은 267,690,000원이지만, 2021년의 267,000,000원~ 279,000,000원 거래가 대부분이라 현재 시세 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 내 유일한 거래는 2026년 1월 207,900,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 122,500,000원은 이 최근 시세의 58.9%입니다.

최저가 122,500,000원은 최근 거래보다 85,400,000원 낮고, 최근 시세 대비 41.1% 낮은 수준입니다. 확약이 예정대로 이행돼 실질 인수액이 0원으로 확정된다면 가격 차이는 분명합니다. 하지만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 최근 가격이 과거 거래 평균보다 24.2% 하락했습니다. 과거 포함 평균 267,690,000원 대비 45.8%라는 수치만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,515,000원을 제외한 119,985,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 을구 2번 근저당권과 신청채권자 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 총 채권액 5,308,000,000원 중 예상 배당액은 119,985,000원이며, 미배당액은 5,188,015,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 2020.01.23입니다.
• 입지. 오정초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대·연립·아파트·학교·부천제일시장과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 로변에 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 서해선 원종역이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
• 도로·설비. 서측으로 폭 약 6m의 원종로85번길에 접하며, 위생·급배수·승강기·도시가스· 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 오정초 상대보호구역 등에 포함되며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 토지 공시지가는 ㎡당 2,091,000원입니다.
• 환금성. 다하임은 22세대 규모이며 최근 12개월 실거래가 1건에 그칩니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.3회, 매각률은 0.0%로 나타나 가격뿐 아니라 향후 매도기간도 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약 대상이 을구 4번 곽경훈 주택임차권 전체인지, 말소 시점과 조건이 무엇인지 확인하세요.
• 정승기 점유 확인. 전입일은 2023.11.21로 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 근저당 말소 기재 대조. 2021.06.16 일부포기를 원인으로 한 을구 1번·2번 말소 기재와 자동 배당표가 다르게 읽힐 수 있으므로 등기부 원문과 공동담보목록을 확인하세요.
• 최근 시세를 기준으로 판단. 과거 포함 평균 267,690,000원보다 최신 거래 207,900,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세는 -24.2%입니다.
• 호별 상태 확인. 최근 거래는 같은 전용면적의 4층, 본건은 3층입니다. 내부 수리, 채광, 누수, 결로와 실제 점유 상태에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 도시가스·전기·수도 관련 미납 여부를 관리주체와 각 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사와 실거래 자료를 바탕으로 한 자동 분석입니다. 입찰 전 최신 등기부·명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약이 가격 메리트의 전제다”

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%, 최근 실거래의 58.9%까지 내려와 있습니다. 그러나 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 보증금 277,000,000원의 주택임차권이 실제로 인수되지 않는지입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 예정대로 작동하면 곽경훈 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 122,500,000원으로 고정됩니다. 이 경우 최신 실거래 207,900,000원과의 가격 차이는 큽니다.

반면 최근 가격은 과거보다 24.2% 하락했고, 최근 12개월 거래가 한 건에 불과한 소규모 다세대입니다. 확약 밖 점유자인 정승기의 계약관계도 확인되지 않았으며, 근저당 말소 기재와 배당 시뮬레이션은 원본 대조가 필요합니다. 결론은 가격은 매력적이지만 서류 확인이 선행돼야 하는 B등급 물건입니다. 확약·점유·등기 원본이 모두 확인될 때만 가격 메리트가 유효합니다.