115,150,000원
인천지방법원 2025타경34780. 부천시 오정구 고강동 한도아트빌라 3층 302호, 전용면적 72.39㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김동환은 2022.09.22. 이 물건을 거래가 225,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 217,000,000원을 청구하며 2025.10.24. 강제경매를 개시했습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 115,150,000원입니다.
표면상 가장 큰 권리문제는 민경희의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.12., 확정일자는 2022.06.13., 전입·점유개시는 2022.08.12., 보증금은 217,000,000원이며 2024.08.20. 건물 전부에 임차권등기가 마쳐졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 인수권리로 명시됐지만, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약이 원문과 동일한 범위·조건으로 이행되면 민경희 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
그러나 현황조사와 매각물건명세서에는 진유자도 2025.08.20. 전입한 점유자로 기재돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 사람을 단순히 “인수 없음”으로 처리하면 안 됩니다. 특히 민경희에 관한 말소동의 확약은 진유자에게 확대 적용되지 않습니다. 진유자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금과 전입 유지 여부를 확인하기 전까지는 대항력 가능·승계액 미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 372-9 한도아트빌라 3층 302호 도로명: 경기도 부천시 오정구 고리울로16번길 30 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 72.39㎡ · 지하 1층/지상 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 1999.01.28. · 총 8세대 |
| 소유자 | 김동환 (2022.09.22. 거래가 225,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 115,150,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 확약으로 끝나는 권리와 끝나지 않은 점유자
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민경희 건물 전부 · 주거 | 전입·점유 2022.08.12. 확정일자 2022.06.13. 임차권등기 2024.08.20. | 217,000,000원 | 명세서상 인수권리 | 판정 미상 배당요구 있음 | 실질 0원* 말소동의 확약 전제 |
| 진유자 점유 부분 미상 | 전입 2025.08.20. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 확약 적용 대상 아님 |
민경희의 임차권등기는 매각물건명세서가 명시한 인수권리지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 실질 부담이 해소되는 구조입니다. 다만 확약서의 제출 사실만으로 모든 절차가 끝났다고 볼 수는 없습니다. 확약 주체, 말소 대상, 말소 조건, 매각대금 완납 후 말소 시점을 원문에서 확인해야 합니다.
진유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자입니다. 보증금이 미상인 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 실제 임대차계약이 존재하고 필요한 대항요건을 갖췄다면 매수인의 추가 부담으로 이어질 수 있으므로, 이 물건의 실질취득가는 현재 최저가인 115,150,000원으로 완전히 고정된 것이 아니라 115,150,000원 이상으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 51.2%라는 숫자보다 표본의 한계를 먼저 본다
한도아트빌라의 비교 가능한 실거래는 전용 72.39㎡, 3층에서 이루어진 2022.09. 거래 1건이며 거래가는 225,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균과 전체 평균도 모두 225,000,000원이지만, 표본은 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09. | 72.39㎡ | 3층 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.39㎡ | 1건 | 225,000,000원 |
| 현재 최저가 | 72.39㎡ | 3층 | 115,150,000원 |
민경희 확약만 반영한 기준 실질취득가 115,150,000원은 225,000,000원의 51.2%입니다. 수치상 차이는 109,850,000원입니다. 그러나 비교 거래가 2022.09. 단 한 건이고, 총 8세대의 소규모 다세대주택이라는 점을 고려하면 이를 곧바로 현재 시세 대비 확정적인 반값 매수라고 표현하기는 어렵습니다.
더구나 진유자의 보증금이 확인돼 매수인이 승계해야 할 금액이 생기면 실질취득가는 115,150,000원을 초과하고 실거래 대비 비율도 함께 높아집니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 진유자의 승계액이 0원으로 확인될 때에만 현재 수치와 일치합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,412,100원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 115,200,000원 | 73,737,900원 |
| 4. 근저당 · 주식회사우리은행 | 22,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 채권자 예상배당액이 112,737,900원이고, 총 미배당액은 280,462,100원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소 기록과 배당 시뮬레이션의 권리 반영이 서로 달라 실제 배당표는 원본 사건기록을 기준으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 115,150,000원 | 112,737,900원 | 280,462,100원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 80,605,000원 | 78,754,110원 | 314,445,890원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,423,500원 | 55,007,877원 | 338,192,123원 |
유찰이 늘어날수록 매각대금은 내려가지만 주택도시보증공사의 예상배당은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 민경희 임차권에 대한 말소동의 확약의 중요성이 커지는 이유입니다. 다만 낙찰가가 내려가더라도 진유자에게 승계할 보증금이 존재한다면 매수인의 총 취득비용은 그만큼 다시 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 1999.01.28. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층·지상 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 고강초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 유사한 다세대·단독주택, 아파트와 근린생활시설이 섞인 주택·상가 혼용지대로 형성돼 있으며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측과 동측으로 각각 폭 약 10m와 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 사다리형이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있고 지상 주차장이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함되며 소로1류·소로3류에 접합니다.
- 토지거래허가. 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 한 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 실거래 표본이 2022.09. 1건에 그쳐, 가격 산정과 재매각 시 유동성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약 주체, 대상 권리, 조건, 유효기간과 매각대금 완납 후 말소 절차를 직접 확인하세요.
- 진유자 임대차관계. 계약서, 보증금, 확정일자, 전입 유지 여부, 실제 점유 부분과 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
- 말소기준 재확정. 산정상 말소기준으로 제시된 1999.04.24. 근저당과 그 후의 말소 기록, 배당표에 반영된 근저당 채권을 현재 등기부·채권계산서와 대조하세요.
- 실질취득가 계산. 기본값은 최저가 115,150,000원이지만, 진유자 보증금 승계액·명도비·체납관리비가 확인되면 모두 더해 시세와 비교해야 합니다.
- 실거래 표본. 비교 거래는 2022.09. 225,000,000원 1건뿐입니다. 내부 상태와 수선비, 층·향·주차 여건을 확인해 별도 가격조사가 필요합니다.
- 명도. 임차권등기자와 현 점유자가 다를 수 있으므로 인도명령 대상, 실제 거주자와 이사 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세, 최우선변제 가능액과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 매각 진행. 매각기일 2026.07.15.의 진행·변경·매각 결과와 이후 절차는 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 확약의 범위와 미상 점유자가 먼저다
현재 최저가 115,150,000원은 감정가 235,000,000원의 49%, 비교 가능한 2022.09. 실거래 225,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 가격은 민경희의 217,000,000원 임차권이 확약에 따라 실제로 말소되고, 진유자에게 승계할 보증금이 없다는 조건에서만 온전히 유지됩니다.
민경희 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 실질 인수액 0원*으로 평가할 수 있습니다. 하지만 진유자는 이 확약의 대상이 아니며, 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 여기에 말소된 근저당들이 배당표에 반영된 자료상 충돌, 2회 유찰, 총 8세대 다세대주택의 낮은 거래 표본까지 겹칩니다.
가격은 조건부 매력, 권리는 확인 전 보류. 확약서 원문과 진유자의 임대차관계, 실제 말소기준과 배당순위가 모두 정리된 뒤에야 115,150,000원을 진정한 실질취득가로 확정할 수 있습니다. 세 가지가 확인되지 않으면 “인수 0원 반값 물건”이 아니라 인수액이 아직 정해지지 않은 소규모 다세대 물건입니다.
* 민경희 임차보증금의 명세서상 금액은 217,000,000원입니다. 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대상 임차권 전부에 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 이 확약은 진유자에게 적용되지 않습니다.