인천지방법원 2025타경34800. 부천시 소사구 송내동 에젤리움 102동 303호, 전용 58.14㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가는 344,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,560,000원으로 낮아졌습니다. 가격만 보면 2025.12 거래된 유사면적 59.33㎡·2층의 297,000,000원보다 크게 낮습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기부 을구 3번에는 임차인 중국인 이예경의 보증금 397,000,000원 주택임차권이 등기돼 있고, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시돼 있습니다. 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 해당 임차권은 확약이 정상적으로 이행되는 경우 매수인 실질 인수액이 0원이 됩니다. 확약 확인 없이 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 432-3 에젤리움 제102동 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로92번길 54 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 58.14㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 · 사용승인 2021.12.28 · 에젤리움 23세대 |
| 소유자 | 성진석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 168,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 397,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약 이행이 관건
말소기준은 2022.01.11 설정된 광명제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,680,000,000원이며 공동담보목록 제2022-8호가 기재돼 있습니다. 이후 성진석에게 소유권이 이전됐고, 2022.02.11 민간임대주택 등록등기가 추가됐습니다.
임차인 이예경은 임대차계약일과 확정일자가 2022.01.10이지만, 점유개시는 2022.01.21, 주민등록은 2022.01.24입니다. 주택임대차보호법상 대항력 발생에 필요한 주민등록 시점이 말소기준일인 2022.01.11보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 임차권등기도 2024.01.25에 이뤄져 말소기준보다 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 계약·점유·전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중국인 이예경 건물의 전부 · 주거 주택임차권등기 | 397,000,000원 | 계약·확정 2022.01.10 점유 2022.01.21 전입 2022.01.24 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 배당요구 배당요구 2024.01.25 | 실질 0원* 말소동의 확약 전제 |
보증금 397,000,000원은 현재 최저가 168,560,000원보다 크지만, 이 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 통상적인 대항력 인수형처럼 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금에 고정되는 구조는 아닙니다. 이 사건의 인수 판단은 대항력보다 매각물건명세서 기재와 HUG 말소동의 확약서의 이행 여부에 달려 있습니다.
* 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 룰상 금액은 임차보증금 397,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 경우에만 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 56.8%, 표본은 1건
에젤리움은 2021.12.28 사용승인된 23세대 규모의 공동주택입니다. 대상 물건 전용면적은 58.14㎡이며, 확인된 유사면적 거래는 2025.12 전용 59.33㎡·2층의 297,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.33㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 1건 | 297,000,000원 |
현재 최저가 168,560,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 297,000,000원의 56.8%입니다. 확약 이행으로 인수액이 0원이면 실질취득액도 168,560,000원이므로 최근 거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 확인된 거래가 1건뿐이어서 단지 전체의 가격 추세나 층·향·내부 상태 차이까지 일반화하기에는 표본이 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,159,840원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광명제일새마을금고 | 4,680,000,000원 | 165,400,160원 | 4,514,599,840원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 397,000,000원 | 0원 | 397,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금에서 집행비용 3,159,840원을 제외한 165,400,160원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권액 5,077,000,000원 중 165,400,160원만 배당돼 미배당액은 4,911,599,840원이며, 소유자 잔여금은 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 168,560,000원 | 165,400,160원 | 4,911,599,840원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 117,991,999원 | 115,540,111원 | 4,961,459,889원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 82,594,399원 | 80,707,700원 | 4,996,292,300원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택인 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부천고등학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·소규모 공장·학교가 혼재하는 주상복합지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 환금성. 2021.12.28 사용승인된 23세대 규모로 신축 연식은 양호하지만, 확인된 유사면적 실거래가 1건이므로 개별 호수의 가격 판단은 추가 비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 대상 임차권이 을구 3번 이예경의 주택임차권인지 확인해야 합니다.
- 말소 조건과 시점 확인. 낙찰허가·대금납부·배당절차 중 어느 시점에 말소서류가 교부되는지, 추가 동의나 비용이 필요한지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 인수권리 문구와 확약서 적용 범위를 직접 대조하고, 확약 밖 별도 점유자나 임차권이 없는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 채권최고액 4,680,000,000원은 공동담보 채권이므로 공동담보목록 제2022-8호와 일부포기 말소기재를 등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 현황 점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 여부와 명도 대상자를 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 실거래 추가 확인. 최근 비교거래가 유사면적 1건이므로 같은 건물·인근 신축 다세대의 층·향·상태별 거래와 호가를 추가 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 외국인 등 토지거래허가구역의 적용 대상과 입찰자별 허가 필요 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 체납비용 확인. 관리비 공용부분, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 ‘확약 확인형’
현재 최저가 168,560,000원은 최근 실거래 297,000,000원의 56.8%로 가격 차이가 분명합니다. 임차인 이예경은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 매수인이 떠안을 임차보증금은 실질 0원입니다.
다만 매각물건명세서 자체에는 보증금 397,000,000원의 주택임차권이 인수권리로 표시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순한 권리청정형이 아니라 확약서의 효력·적용 대상·말소 절차를 확인한 뒤에만 인수 0원으로 확정할 수 있는 조건부 안전형입니다. 결론은 가격은 합격, 권리는 확약서 원본 확인 후 판단입니다.
