4억 임차권은 확약으로 ‘실질 인수 0원’ — 그래도 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다

인천지방법원 2025타경34807. 부천시 원미구 원미동 ‘아르테’ 7층 702호입니다. 사건상 물건 분류는 아파트이나, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 박해주는 2021.09.10. 거래가 400,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다.

권리의 출발점은 2020.10.16. 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 산정된 말소기준권리 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등이 이어졌고, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 주택임차권과 매각물건명세서의 인수 문구는 확약서의 효력과 실제 말소 이행까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2020.10.16. 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,300,000,000원이며 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 산정됐습니다. 최저가 201,880,000원 가정에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 근저당권자에게 배당돼, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 400,000,000원에는 예상 배당이 없습니다.

② 임차관계 — 4억 임차권은 확약 대상, 미상 점유자는 별도 확인

김형준의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.09.10.로, 말소기준인 2020.10.16.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 순위 6번 주택임차권등기가 인수권리로 명시됐고, 이에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영하되, 입찰 전 확약서 원문과 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.

* 매각물건명세서상 인수 표시된 김형준의 임차보증금은 400,000,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 확약의 효력 또는 말소 이행이 확인되지 않으면 명세서상 400,000,000원 인수표시를 기준으로 다시 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 201,880,000원으로 감정가 412,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

등기상 소유자의 2021.09.10. 취득 거래가는 400,000,000원이지만 이는 현재 시세를 대신할 최신 비교자료가 아닙니다. 특히 감정평가상 이용상태가 아파트가 아니라 업무시설(오피스텔)이고, 업무시설·공장·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 준공업지역이라는 점을 고려하면 주거용 아파트 시세를 그대로 적용해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,880,000원 가정)

채권자 배당액은 집행비용을 제외한 198,253,680원, 미배당액은 17,821,360,125원으로 산정됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원미구청 북측 인근으로, 업무시설(오피스텔), 중소형 공장, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 춘의역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건 분류만 보고 일반 아파트로 가격을 비교하지 말아야 합니다.
• 건물·설비. 2020.09.25. 사용승인된 지상 9층 철근콘크리트 건물로, 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비돼 있습니다.
• 토지. 920㎡의 세장형 평지로 업무시설과 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 남측 약 20m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,421,000원/㎡입니다.
• 규제. 준공업지역, 춘의준공업지역 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 속합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있으므로 본건에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 위반건축물이나 공부와의 차이는 확인되지 않았지만, 최근 실거래 비교가 없고 혼재 지역의 오피스텔이므로 매매 수요와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 김형준 임차권 전부인지, 별도 조건·기한·제출서류가 있는지 확인하세요.
• 임차권 말소 이행. 확약서 제출만으로 끝내지 말고 매각 후 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는 절차와 책임 주체를 확인하세요.
• 김정금 점유 조사. 보증금, 계약 상대방, 점유 부분, 실제 거주 여부를 현황조사서와 현장 방문으로 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.09.10. 등기된 민간임대주택의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 원본 서류로 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당액이 변동하므로 법원 문건과 관계기관 자료를 확인하세요.
• 오피스텔 시세 조사. 인근 동일 용도·유사 연식·유사 층의 최근 실거래와 월세·전세 수준을 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 가격 착시 경계. 감정가의 49%라는 비율은 시세 할인율이 아닙니다. 2회 유찰 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 가격 검증은 남았다”

이 사건의 핵심은 보증금 400,000,000원의 주택임차권입니다. 매각물건명세서에는 인수권리로 기재됐지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 해당 임차권을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 최저가 201,880,000원에 다른 인수액이 없다면 실질취득도 201,880,000원으로 계산됩니다.

그러나 확약이 모든 확인사항을 없애는 것은 아닙니다. 확약 밖 점유자인 김정금의 보증금과 점유관계가 미상이고, 민간임대주택등기와 세금 압류도 원본 확인이 필요합니다. 더욱이 감정평가상 실제 이용은 오피스텔이며 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다거나 투자 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 결론은 주된 인수위험은 확약으로 완화됐지만, 시세·환금성·확약 이행을 확인하기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.