인천지방법원 2025타경34821. 부천시 원미구 심곡동 킹덤힐스 5층 503호로, 전용 47.43㎡의 다세대주택입니다. 감정가 170,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 58,310,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 이복실 씨이고, 한국주택금융공사가 28,991,378원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
권리의 중심은 2014.11.06 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당 37,700,000원과 한국스탠다드차타드제일은행 근저당 75,600,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 97-10 킹덤힐스 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로79번길 48-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 47.43㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이복실 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 28,991,378원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.11.06 접수된 을구 4번 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 최초 표시된 채권최고액은 104,400,000원이고, 이후 2016.03.31 55,600,000원, 2018.02.26 41,450,000원의 변경등기가 확인됩니다. 예상배당표는 104,400,000원을 기준으로 작성돼 있으므로, 입찰 전에는 근저당 변경등기의 현재 효력과 실제 피담보채무를 원본에서 대조해야 합니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박숙경 | 2018.02.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 박숙경 씨의 전입일 2018.02.19는 말소기준일 2014.11.06보다 늦으므로 경매 매수인에게 임대차보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당 관련 여부는 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 통해 임대차계약 내용과 점유 범위를 보완 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 싸지만 표본과 유찰 원인을 함께 봐야 한다
전용 47.43㎡와 일치하는 킹덤힐스 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 149,666,666원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 149,000,000원 1건이고, 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -0.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 47.43㎡ | 3 | 149,000,000원 |
| 2024.04 | 47.43㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 47.43㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | 47.43㎡ | 3건 | 149,666,666원 |
최저가이자 실질취득액인 58,310,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 149,000,000원의 39.1%입니다. 가격만 보면 차이는 큽니다. 그러나 거래 표본이 3건에 불과하고, 킹덤힐스는 12세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.0회, 낙찰률이 0.0%로 나타납니다. 따라서 낮은 최저가를 곧바로 확정적인 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 104,400,000원 | 56,860,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권자에게 56,860,420원이 배당되고 47,539,580원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 47,539,580원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 64,717,706원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28,571,900원 | 27,657,606원 | 76,742,394원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 따라서 권리상 총취득액은 낙찰가와 동일하게 움직입니다. 다만 낮아지는 가격만 볼 것이 아니라 반복 유찰의 원인과 실제 매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물의 5층 503호입니다.
- 주위환경. 부천대학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 서측 약 4미터, 남측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급수·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 공시지가. 2,886,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 104,400,000원 설정 후 55,600,000원과 41,450,000원의 변경등기가 있으므로 현재 채권최고액과 피담보채무를 원본에서 확인하세요.
- 임대차 보완 조사. 박숙경 씨의 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부와 명도 상황은 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 2003.12.31 준공된 다세대로 수리 필요 여부와 예상 비용을 현장 조사하세요.
- 환금성 점검. 12세대 소규모 건물이고 실거래가 3건뿐이므로 매도 기간과 매수층을 보수적으로 판단하세요.
- 대출 가능 여부. 다세대주택은 감정과 담보평가 방식에 따라 금융 조건이 달라질 수 있으므로 입찰 전 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공과금, 공용부분 비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격 격차보다 유찰 원인을 먼저 확인
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 제공된 시나리오상 매수인 인수액이 0원인 권리 소멸형 다세대입니다. 최저가 58,310,000원은 최신 실거래 149,000,000원의 39.1%로 가격 차이가 큽니다.
그러나 세 차례 유찰됐고, 12세대 규모에 실거래 표본이 3건뿐이며 최근 추세도 -0.7%입니다. 보증금이 확인되지 않은 실제 점유자도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격이 낮아진 이유를 현장에서 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다. 내부 상태·명도·금융·환금성을 확인하지 않은 채 최저가 할인율만 보고 응찰하는 것은 경계해야 합니다.
