2회 유찰로 감정가의 49% — 그러나 핵심은 ‘주택도시보증공사 확약’이다

인천지방법원 2025타경34829. 김포 풍무동 ‘넘버원리치안’ 6층 615호로, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 소유자 이후승은 2020.11.20. 거래가액 220,634,000원에 소유권을 취득했고, 임차권자 최신영은 같은 날 주민등록과 점유를 시작했습니다. 최신영의 최초 임대차계약은 2020.10.28. 보증금 185,000,000원, 연장계약은 2022.10.25. 보증금 190,000,000원이며, 2024.07.02. 주택임차권등기를 마쳤습니다.

권리비교 기준으로 표시된 2022.01.06. 압류보다 임차인의 전입·점유가 빠르므로, 최신영은 대항력 있는 임차권자입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘고, 그 잔액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 현재 회차 기준 주택도시보증공사 청구액 190,000,000원 중 예상배당은 106,940,220원, 미배당은 83,059,780원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 조세 압류보다 앞선다

권리비교 기준으로 표시된 갑구 7번 압류는 2022.01.06. 접수됐으나, 등기 흐름에는 2022.06.24. 해제에 따른 말소가 이어집니다. 이후 2023.12.20., 2024.01.17., 2024.07.23., 2024.08.22. 조세 압류와 2025.10.30. 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 이들보다 최신영의 주민등록일과 점유개시일 2020.11.20.이 빠르다는 점은 변하지 않습니다.

갑구의 후순위 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 5건 존재하므로, 실제 조세채권 중 당해세가 확인되면 배당대금에서 먼저 차감돼 주택도시보증공사의 배당액이 줄고 미배당액이 늘어날 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최신영은 2024.07.02. 임차권등기명령에 따라 을구 1번 주택임차권등기를 마쳤고, 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 표시됩니다. 등기된 보증금은 최초계약 185,000,000원, 연장계약 190,000,000원입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 신고는 없어 실제 임차인은 최신영 1명으로 봅니다.

* 확약이 유효하게 유지되고 실제 말소 절차가 이행되는 경우에 한합니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 미배당 83,059,780원이 매수인 인수 위험으로 남을 수 있습니다. 확약의 원본, 적용 대상 호수, 조건, 유효기간, 낙찰자에 대한 대항력 포기와 말소 절차를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)

집행비용 2,329,780원을 차감한 106,940,220원이 주택도시보증공사에 배당되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 미배당액은 변동될 수 있습니다. 확약 이행 전제의 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 미배당은 늘어난다

확약이 없다면 유찰로 매각가가 내려가는 만큼 주택도시보증공사의 미배당액이 증가하므로, 낙찰자의 전체 부담이 단순히 줄어들지 않습니다. 반대로 말소동의 확약이 각 회차에서도 동일하게 유효하다면 표의 미배당액과 별개로 실질 인수는 0원으로 정리될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 구조는 유찰 횟수보다 확약의 효력 확인이 먼저입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하4층 지상10층 건물의 6층 615호입니다.
• 주위환경. 신풍초등학교 남서측에 위치하고, 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 풍무역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 서측과 동측에 광대로와 소로의 포장도로가 각각 소재합니다.
• 토지. 준주거지역의 평지·가로장방형 토지이며, 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 ㎡당 4,113,000원입니다.
• 규제. 고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·장애물제한표면구역 등에 포함되고, 대로2류에 저촉하며 소로1류에 접합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 수요층·대출·세금·관리비 구조가 다르므로, 동일 건물과 인근 오피스텔의 실제 거래·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본과 적용 호수, 대항력 포기, 임차권등기 말소 조건, 유효기간을 확인하세요.
• 확약 적용 주체. 실제 임차인은 최신영 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구가 보증금 대위·승계에 따른 것인지와 말소 절차의 담당 주체를 확인하세요.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지, 있다면 예상 배당액이 얼마나 감소하는지 확인하세요.
• 대항력 임차권. 확약이 이행되지 않을 때에는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있다는 전제로 입찰 여부를 결정하세요.
• 시세 검증. 실거래 자료 없이 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·동일 면적 오피스텔의 최근 매매와 임대 거래를 확인하세요.
• 오피스텔 용도. 실제 주거 사용 여부, 전입 가능 여부, 부가가치세·취득세·대출 조건, 관리비를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도, 잔존 물품 여부를 현장에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.11.23. 접수된 민간임대주택등기의 처리와 매각 후 말소 여부를 원본 서류에서 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “49%보다 확약이 먼저다”

이 물건은 감정가 223,000,000원에서 최저가 109,270,000원까지 내려왔지만, 가격표만 보면 안 됩니다. 최신영의 보증금 190,000,000원은 현재 낙찰가보다 크고, 전입·점유도 권리비교 기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 83,059,780원이 인수 위험으로 이어져 실질 부담이 보증금 수준으로 올라갑니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리되고, 실질취득은 현재 최저가 109,270,000원이 됩니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮다고 단정할 수 없고, 조세 압류 5건과 확약 이행조건도 확인해야 합니다. 결론은 권리상 조건부 검토, 가격은 시세 확인 전 보류입니다.