인천지방법원 2025타경34831. 부천시 원미구 소사동 정화빌라 2층 201호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 202,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 69,286,000원까지 내려왔다는 사실보다, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 170,000,000원을 누가 최종 부담하느냐에 있습니다. 임유진은 2020.09.15 전입·점유를 시작했고, 말소기준 근저당은 2023.02.28 설정됐습니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 부담이 사라지는 구조가 아닙니다.
배당계산상 현재 최저가 69,286,000원에서는 집행비용 1,647,148원을 제외한 67,638,852원이 임유진 보증금에 배당되고, 부족분 102,361,148원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 이 확약은 임유진 임차권에만 적용되는 판단이며, 이 사건에서 별도의 실제 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 소사동 34-7 정화빌라 2층 201호 |
| 물건종류 / 대상면적 | 집합건물(다세대주택) · 59.84㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 일부 |
| 소유자 | 안정규 (2020.09.18 거래가액 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 69,286,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.28 더베스트금융서비스주식회사 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인 전입이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.02.28 설정된 더베스트금융서비스주식회사 근저당권입니다. 이후 부천시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임유진의 전입·점유는 2020.09.15로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자는 임차권 경정으로 2020.08.05가 기재돼 있고 배당요구도 이루어져, 대항력과 우선변제권을 함께 가진 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 임유진 | 건물 전부 · 2020.09.15 | 170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 아님 |
을구 12-2는 별도 임차인이 아니라 12번 임차권의 경정등기입니다. 따라서 임차인을 2명으로 합산하면 안 됩니다. 임유진 1명이 실제 임차인이고, 경정등기에는 확정일자가 2020.08.05로 정정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 34.3%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
정화빌라3차는 9세대, 2000.02.01 준공으로 확인됩니다. 대상면적은 59.84㎡이지만 비교 가능한 동일 면적 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 202,000,000원에서 최저가가 69,286,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고, 최근 낙찰가 자료도 확인되지 않습니다. 다세대주택은 같은 건물 안에서도 층·향·내부상태와 실제 거래 표본에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 이번 사건은 권리상 확약 효과와 별개로 가격·환금성 검증을 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,148원 |
| 1. 임차인 임유진 보증금 | 170,000,000원 | 67,638,852원 |
| 2. 근저당 · 더베스트금융서비스주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임유진의 미배당 보증금 102,361,148원은 매수인 인수로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 일부입니다.
- 입지. 소사역 북동측 인근으로, 주변은 유사한 공동주택 중심의 주거지이며 북동측 인근에 가톨릭대학교 성심교정이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 소사역까지 도보 약 10여분 거리로 기재돼 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 약 8미터 도로에 접하고, 동측으로 폭 4미터 정도의 타토지 진입로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사·세로장방형, 공시지가 2,230,000원/㎡, 토지면적 286.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접하며, 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 9세대 규모이며 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않아 매각가와 일반시장 가격의 직접 비교가 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 12-2는 별도 임차인이 아니라 12번 임차권의 경정이며, 확정일자는 2020.08.05로 기재돼 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 69,286,000원은 감정가 대비 낮지만 실거래 비교 자료가 없으므로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 현장 가격 확인. 정화빌라3차 9세대 및 주변 유사 다세대의 실제 매물·거래 수준과 내부 상태를 확인해 응찰가 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 단계에서 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 명확히 확인되지 않았으므로 현재 점유 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 최신 매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘69,286,000원’보다 확약과 시세 검증이다
이 사건을 최저가만 보면 감정가 202,000,000원에서 69,286,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리구조만 놓고 보면 임유진의 전입·점유가 말소기준보다 빨라, 확약이 없다면 현재 회차에서도 102,361,148원의 매수인 인수가 계산됩니다. 그래서 이 물건의 첫 번째 확인사항은 최저가가 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
확약을 반영하면 임유진 임차권의 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 현재 최저가 69,286,000원을 기준으로 볼 수 있습니다. 다만 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않고 이미 3회 유찰된 9세대 다세대인 만큼, 권리 위험이 해소됐다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 시세 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 접근하기보다는, 확약 원문과 실제 거래 가능한 가격을 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
