인천지방법원 2025타경34831. 부천 소사동 정화빌라 2층 201호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건은 겉으로 보이는 최저가보다 임차권 말소 확약의 실제 이행 여부가 훨씬 중요합니다. 임유진은 2020.08.04. 임대차계약을 체결하고, 경정된 확정일자 2020.08.05., 전입·점유 2020.09.15.을 갖췄습니다. 현재 소유자 안정규의 소유권 취득일 2020.09.18. 및 2023.02.28. 설정된 더베스트금융서비스 근저당보다 앞선 시점입니다.
등기상 오래된 근저당들은 2010년부터 2018년 사이 순차적으로 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 실질적인 권리 분기점은 과거에 소멸한 2000년 근저당이 아니라, 2020년 임차인의 전입·점유와 2023년 잔존 근저당의 선후관계입니다. 매각물건명세서가 임유진의 임차권을 인수권리로 적시한 것도 이 구조와 연결됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 소사동 34-7 정화빌라 제2층 제201호 도로명: 경기도 부천시 원미구 부일로619번길 26-21 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 일부 |
| 소유자 | 안정규 (2020.09.18. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 정보 | 정화빌라3차 · 총 9세대 · 2000.02.01. 준공 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2020년 임차권
2000.12.11. 설정된 한국주택은행 근저당과 2008·2010년 국민은행 근저당은 2010.08.12. 말소됐고, 대한생명보험 근저당도 2013.09.23. 말소됐습니다. 이후 2013년 및 2017년 국민은행 근저당 역시 각각 2017.09.28., 2018.07.03. 말소됐습니다. 즉 임유진이 2020.09.15. 전입·점유를 시작할 당시 이보다 앞선 잔존 근저당은 확인되지 않습니다.
임차인의 전입·점유 뒤인 2023.02.28. 더베스트금융서비스 명의의 근저당 50,000,000원이 설정됐고, 2024.03.07. 임차보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 2024.03.18.에는 확정일자가 2020.08.05.로 경정됐습니다. 이후 부천시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 확정일자 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임유진 | 건물의 전부 | 2020.09.15 | 2020.08.05 2024.03.07 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
등기부의 2024.03.18. 기재는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 임유진 임차권의 확정일자를 2020.08.05.로 바로잡은 경정등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며 실제 임차인은 1명, 임차보증금은 170,000,000원입니다.
③ 가격 해석 — 감정가 49%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 98,980,000원으로 감정가 202,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰 뒤 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 직접 비교할 최근 실거래가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다.
등기상 현재 소유자의 2020.09.18. 취득가액은 170,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 대신할 최근 거래가 아닙니다. 특히 정화빌라3차는 총 9세대의 소규모 다세대이고, 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 가격 할인보다 환금성·재매각 가능성을 우선 점검해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,181,640원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사국민은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 5. 가압류 · 김희자 | 20,800,000원 | 8,798,360원 |
| 6. 근저당 · 대한생명보험주식회사 | 93,600,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사국민은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사국민은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 더베스트금융서비스 | 50,000,000원 | 0원 |
| 10. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액 560,400,000원 중 채권자 배당액은 96,798,360원, 미배당은 463,601,640원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 과거 말소등기 이력이 있는 권리의 실제 배당 참여 여부는 배당요구 및 채권계산서 원본으로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 일부입니다. 외벽은 돌붙임 등 마감, 창호는 PVC 새시이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 소사역 북동측 인근의 공동주택 밀집지역으로, 북동측 인근에 가톨릭대학교 성심교정이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 소사역 서해선·국철 1호선까지 도보 약 10분 거리로 조사됐습니다.
- 도로. 건물 남측으로 약 8m 도로, 동측으로 폭 4m의 타 토지 진입로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 286㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 2,230,000원/㎡이며 완경사·세로장방 형태의 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대로 거래 표본과 수요층이 제한될 수 있습니다. 경매 이력의 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%를 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 대상이 을구 12번 및 12-2번 임차권 전부인지, 조건이나 유보 문구가 있는지 확인해야 합니다.
- 말소 실행 시점 확인. 낙찰허가·대금납부·배당 중 어느 단계에서 임차권 말소가 이뤄지는지, 필요한 서류와 제출 주체를 확인하세요.
- 실제 임차인 1명 확인. 12-2번은 별도 임차인이 아니라 확정일자 경정입니다. 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
- 별도 점유자 현장 확인. 임대관계가 명확히 조사되지 않았으므로 현관표시·우편물·전입세대 열람·점유관계를 확인하세요. 미상 점유자는 전입·점유·보증금 확인 전까지 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다세대의 최신 실거래·매물·임대수요·수리비를 별도로 대조하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대 건물은 아파트처럼 표준화된 가격 형성이 어려울 수 있으므로, 재매각 기간과 금융기관 담보평가를 보수적으로 가정하세요.
- 세금·관리비·배당 원본. 당해세, 체납 관리비, 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하고 등기부·매각물건명세서 최신본을 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 확약의 완결성이 먼저다”
이 물건의 핵심은 최저가 98,980,000원이 아닙니다. 원칙적으로 매수인이 떠안을 수 있는 임유진의 임차보증금은 170,000,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원*으로 정리될 가능성이 높습니다. 따라서 확약이 완전하게 이행된다면 실질취득은 현재 최저가 98,980,000원*으로 고정됩니다.
그러나 확약서 제출과 임차권등기 말소 완료는 같은 말이 아닙니다. 게다가 총 9세대의 소규모 다세대이고 2회 유찰됐으며, 직접 비교할 최근 실거래가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증. 이 사건은 싸게 보이는 가격보다 말소 절차를 끝까지 확인하는 사람이 유리합니다.
* 매각물건명세서상 인수권리로 적시된 임유진 임차권 170,000,000원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 확약이 유효하게 이행되고 해당 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 매수인의 실질 인수액을 0원, 현재 회차의 실질취득을 98,980,000원으로 표시했습니다. 확약은 임유진 임차권에만 적용됩니다.