인수 1.10억 구조를 ‘말소동의 확약’이 0원*으로 바꾼다 — 김포 다온아르떼 402호

인천지방법원 2025타경34867. 김포시 사우동 다온아르떼 102동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김택현은 2021년 4월 30일 소유권을 취득했고, 임차인 장준수도 같은 날 주민등록과 점유를 시작했습니다. 확정일자는 그보다 앞선 2021년 4월 23일입니다.

말소기준은 2022년 11월 15일 포천세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입·점유는 이보다 약 1년 6개월 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 임차권등기는 2023년 6월 2일 접수됐지만, 그 기초가 되는 전입과 점유가 이미 말소기준보다 앞서 있습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지고, 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 보증금 규모에 수렴합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약의 교차

소유권보존 후 수협은행 신탁을 거쳐 신탁등기가 말소됐고, 김택현에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 민간임대주택등기가 기재됐으며, 2022년과 2024년에 국세 압류가 각각 접수됐습니다. 2025년 11월 4일에는 주택도시보증공사가 208,000,000원을 청구하며 강제경매를 개시했습니다.

등기상 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 장준수의 임차권은 단순히 등기 순위만 볼 문제가 아닙니다. 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄기 때문에, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 신청채권자로 표시돼 있으며 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 보증금은 장준수의 208,000,000원 한 건만 반영했습니다. *실질 인수 0원은 말소동의 확약의 효력과 조건 충족, 해당 임차권의 말소 완료를 전제로 합니다.

② 가격 판단 — 49% 할인보다 시세 부재가 먼저다

현재 최저매각가는 99,960,000원으로 감정가 204,000,000원의 49%입니다. 하지만 다온아르떼 101·102동은 27세대 규모이고, 비교 가능한 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 기준으로 한 가격 비교가 불가능합니다.

단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 1.8회, 낙찰률 0.0%로 제시돼 있습니다. 이 사건 역시 이미 2회 유찰됐습니다. 이는 감정가 대비 할인율이 커졌다는 사실은 보여주지만, 9,996만원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)

현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 110,239,280원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

회차별 인수 구조

확약을 제외한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 증가합니다. 즉 더 유찰된다고 해서 전체 부담이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 승계액이 0원이 되므로 실질취득가는 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포여자중학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 2021년 1월 7일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·고도지구·재정비촉진지구·성장관리권역·제한보호구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다온아르떼 101·102동은 총 27세대 규모이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.8회·낙찰률 0.0%로 제시돼 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 장준수 임차권 전부인지, 조건·유효기간·말소 시점이 무엇인지 확인하세요.
• 룰상 인수액 대비. 확약 적용이 부정되면 현재 회차 기준 110,239,280원의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
• 점유관계 재확인. 장준수의 현재 점유 여부와 인도 조건, 임차권 말소 후 명도 절차를 현황조사·전입세대열람·현장 확인으로 대조하세요.
• 국세 압류 확인. 2022년 포천세무서장 압류와 2024년 의정부세무서장 압류의 실제 체납액과 법정기일을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2021년 12월 10일 기재된 민간임대주택의 임대의무기간 및 경매 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 인근 유사 다세대의 최신 거래와 현장 호가를 확보해 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 서로 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 확약의 효력이 먼저다”

이 사건은 표면적으로 감정가 2.04억에서 2회 유찰돼 9,996만원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 선순위 임차인 장준수의 보증금이 2.08억이므로, 일반적인 권리계산이라면 현재 회차에서도 110,239,280원을 인수해 총부담이 210,199,280원에 이릅니다. 최저가만 보면 절반 가격이지만, 권리까지 합치면 전혀 싼 구조가 아닙니다.

반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 이 확약이 원본 내용대로 유효하게 적용되고 임차권 말소가 완료된다면 장준수 보증금의 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차의 실질취득가는 99,960,000원이 됩니다. 다만 실거래 비교 근거가 없어 이 가격 자체의 시장 메리트는 확인되지 않았고, 소규모 단지·2회 유찰·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표도 보수적입니다. 결론은 확약 확인 전에는 위험, 확약 확인 후에도 가격은 별도 검증입니다.