명세서상 임차권 145,000,000원, HUG 말소동의 확약으로 실질 인수 0원* — 부천 삼성홈맨션 204호

인천지방법원 2025타경34869. 부천시 소사구 소사본동 삼성홈맨션 2층 204호, 전용 34.85㎡ 다세대주택입니다. 감정가 159,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 77,910,000원입니다. 현재 소유자 김택현은 2021년 7월 19일 매매를 원인으로 2021년 8월 17일 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 주택임차권등기입니다. 임차인 한정훈은 건물 전부를 주거용으로 임차했고 보증금은 145,000,000원입니다. 계약일 2021년 6월 21일, 확정일자 2021년 6월 23일, 점유개시일 2021년 7월 26일, 주민등록일 2021년 7월 29일이며, 2023년 7월 27일 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.

자료상 대항력 판정은 없음으로 표시돼 있으나, 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기가 매수인이 인수할 권리로 명시됐습니다. 동시에 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 실제 입찰 판단은 “원칙상 인수기재, 확약 이행 시 실질 인수 0원”으로 정리하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 경매 말소와 현 임차권을 분리해야 한다

현재 소유권 취득 뒤에는 2023년 1월 27일 국세 압류, 2023년 7월 27일 한정훈의 주택임차권등기, 2024년 4월 25일 국세 압류, 2025년 9월 9일 부천시 압류, 2025년 11월 4일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 국세·지방세 압류는 매각으로 등기상 소멸하더라도 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 대상도 이 임차권 1건

임차인으로 확인되는 사람은 한정훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않고, 현 강제경매의 채권자로 구분합니다. 따라서 보증금은 145,000,000원 한 번만 반영해야 합니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고, 해당 임차권등기의 말소 및 대항력 포기 절차가 약정대로 이행되는 것을 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 58.1%지만 거래표본은 2021년

삼성홈맨션 전용 34.85㎡ 비교표본은 4건이며, 평균 거래가는 134,000,000원입니다. 현재 최저가 77,910,000원은 이 평균의 58.1%입니다. 다만 제공된 거래는 모두 2021년 7월부터 11월 사이여서 현재 가격을 직접 보여주는 최신 표본으로 보기는 어렵습니다.

거래 범위는 118,000,000원부터 155,000,000원이며, 최신 거래는 2021년 11월의 155,000,000원입니다. 확약 이행을 전제로 한 실질취득 77,910,000원은 비교표본 평균보다 낮지만, 2021년 이후 거래가 없어 현재 시세의 방향과 거래 가능 가격은 별도 현장조사가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)

시뮬레이션상 총 채권액은 496,852,000원, 채권자 예상배당은 76,107,620원, 미배당은 420,744,380원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원*입니다.

⑤ 회차별 자금 구조

확약이 유효하게 유지되는 시나리오에서는 유찰 횟수가 늘어도 임차권 인수액은 실질 0원으로 계산됩니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 단순히 최저가만 내려가는 구조로 볼 수 없으므로, 회차별 저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 소사본동 소사구청 동측에 근접하며, 주변은 다세대·단독주택·아파트·근린상가가 섞인 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측 인근에 환승역인 소사역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2003년 2월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 타일·페인트, 창호는 삿시창이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 6m 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 ㎡당 2,196,000원입니다. 토지면적은 389.3㎡이고 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 소로3류 접합 및 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택으로 대단지 아파트보다 매수층과 실거래 표본이 제한적입니다. 비교 가능한 거래도 2021년 4건에 그칩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 임차권등기 말소동의, 적용 대상 호수·임차인·보증금 전액 여부를 직접 확인하세요.
• 말소기준 재확정. 2003년 근저당이 2006년 경매로 말소된 기록과 현재 권리분석상 말소기준 표시가 충돌하므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 배당표 원본 대조. 이미 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 법원의 최신 채권계산서와 배당요구 종기 내역을 확인하세요.
• 국세·지방세. 압류 4건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도, 이사 여부 및 HUG의 명도 협조 절차를 확인하세요.
• 현재 시세. 비교 거래가 모두 2021년 자료입니다. 인근 중개업소에서 동일 면적 다세대의 현재 매도호가와 실제 거래 가능 가격을 조사하세요.
• 건물 상태. 드라이비트 외벽, 2003년 사용승인 건물의 누수·균열·난방·배관 및 내부 수리비를 현장에서 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.24입니다. 입찰 시점의 최신 등기와 법원 서류를 다시 열람하세요.

맺으며 — 가격보다 확약의 완결성이 먼저다

현재 최저가 77,910,000원은 감정가 159,000,000원의 49%, 비교표본 평균 134,000,000원의 58.1%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건의 투자 판단은 할인율보다 145,000,000원 주택임차권등기의 처리에 달려 있습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 매수인 인수액은 실질 0원이고, 실질취득도 최저가와 같은 77,910,000원입니다. 그러나 명세서상 인수권리 기재, 과거 말소이력과 배당표의 불일치, 국세·지방세 배당 변수, 2021년에 머문 시세표본이 함께 존재합니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 확약서와 원본 대조 후 조건부 접근입니다.