127,890,000원
인천지방법원 2025타경34890. 부천시 소사구 심곡본동 성주스위트홈비 3층 303호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 말소기준권리는 2018년 9월 5일 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며 공동담보목록 제2017-278호가 기재돼 있습니다. 그 뒤에 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인 두 명을 분리해 보는 것입니다. 임차권자 최순묵은 2022년 7월 7일 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 늦으므로 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 적혀 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 반면 김민지는 보증금 1,600,000원·월세 800,000원으로 조사됐지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34890 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 562-170 성주스위트홈비 3층 303호 도로명: 경기도 부천시 소사구 하우로282번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 소유자 | 박해주 (2019.11.18. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 127,890,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.05. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 · 공동담보목록 제2017-278호 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 | 점유 / 계약 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 보증금 1,600,000원 월세 800,000원 전입일·확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 대상 아님 |
| 최순묵 | 건물 전부 · 주거 보증금 219,000,000원 전입·점유 2022.07.07. 확정일자 2022.06.10. | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 배당요구 2024.08.30. | 실질 0원* 말소동의 확약 |
* 매각물건명세서상 인수권리로 적힌 금액은 최순묵 임차보증금 219,000,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 김민지 점유관계에는 적용되지 않습니다.
③ 가격 검토 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 261,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 127,890,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 성주스위트홈B는 총 11세대 규모이고, 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 127,890,000원 | 49% | 2,485,314,265원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 89,523,000원 | 34.3% | 2,523,102,219원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 62,666,099원 | 24.01% | 2,549,475,696원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,590,460원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 720,000,000원 | 125,299,540원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,671,613,805원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권 미배당액은 2,485,314,265원입니다. 농협은행 근저당은 공동담보 채권최고액 기준으로 계산됐습니다. 소멸하는 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인 인수액이 아니며, 계산상 인수액은 0원입니다. 다만 김민지의 점유·전입관계는 이 계산에 확정적으로 반영되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 미반영돼 있습니다.
⑤ 민간임대주택등기와 추가 확인사항
갑구에는 2022.04.07. 접수된 민간임대주택등기가 있습니다. 기재 내용은 2019.10.18. 민간임대주택 등록에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 것입니다. 해당 등기는 말소기준권리 뒤에 접수됐지만 매각 후 효력과 의무승계 여부가 명확히 정리돼 있지 않으므로 원문 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호입니다.
- 입지. 부천시 소사구 심곡본동 성주약수터 북서측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급·배수와 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 2018.07.18. 사용승인된 총 11세대 규모의 소형 다세대입니다. 단지 경매 통계에는 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 매도 기간과 거래가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 최순묵 임차권 전체와 보증금 219,000,000원에 적용되는지, 말소 시점과 조건을 확인하세요.
- 김민지 전입·점유. 주민등록 전입세대확인서, 임대차계약서, 현장점유와 배당요구 여부를 확인해 대항력 및 보증금 승계 가능성을 확정해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 매각 이후 임대사업자 지위·임대의무·임대료 제한의 존속 여부를 등기 원문과 관계기관 자료로 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 농협은행 채권최고액 720,000,000원은 공동담보로 설정돼 있으므로 실제 채무잔액과 다른 공동담보 물건의 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 동일 용도·유사 면적 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 직접 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 세금·관리비. 구로세무서 압류와 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 당해세와 공용부분 관리비 체납 가능성을 별도로 조회하세요.
- 매각기일 원문. 2026.07.15. 매각기일의 변경 여부와 매각결과, 특별매각조건을 법원 원문에서 대조하세요.
맺으며 — “주된 위험은 해소됐지만, 아직 무조건 안전하지는 않다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 최순묵 임차보증금 219,000,000원입니다. 최저가 127,890,000원보다 커 보이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 최순묵 임차권만 놓고 보면 실질취득액은 현재 최저가인 127,890,000원입니다.
하지만 확약 밖의 김민지는 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능하고, 민간임대주택등기의 매각 후 처리도 확인해야 합니다. 더구나 최신 실거래가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자를 시세 할인율로 사용할 수도 없습니다. 결론은 주된 임차권은 해결, 잔여 권리는 확인, 가격 판단은 보류입니다. 확약서와 별도 점유관계가 원문에서 확인된 뒤에야 인수 0원과 응찰가를 최종 확정할 수 있습니다.
