인천지방법원 2025타경34932. 부천시 오정구 내동 명품캐슬 비동 5층 501호, 전용 64.43㎡ 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물이며, 이 물건은 최상층인 5층에 있습니다. 사용승인일은 2016.12.16., 전체 세대수는 8세대입니다. 현재 소유자 금은희는 2021.03.17. 거래가 223,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 272,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가는 133,280,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 등기 순서를 자세히 보면 과거의 1,200,000,000원 근저당은 이미 말소됐고, 그 뒤 정다원의 전입·점유가 먼저 이뤄진 다음 엄금열의 근저당이 설정됐습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 접근할 수 있는 후순위 임차인 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 31-1 명품캐슬 비동 5층 501호 도로명: 경기도 부천시 오정구 신흥로389번길 45 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 64.43㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물 / 세대수 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 사용승인 2016.12.16. · 총 8세대 |
| 소유자 | 금은희 (2021.03.17. 거래가 223,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 133,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 기준으로 보면 안 된다
현재 남아 있는 담보권은 2021.03.29. 설정된 엄금열의 채권최고액 30,000,000원 근저당입니다. 그런데 정다원은 그보다 앞선 2021.03.04. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자도 2021.02.09. 받았습니다. 임차권등기 접수일은 2023.03.09.로 늦지만, 대항력과 우선변제 순서는 임차권등기 접수일만이 아니라 원래의 전입·점유·확정일자를 함께 확인해야 합니다.
매각물건명세서도 을구 순위 4번 주택임차권등기를 매수인 인수 대상 권리로 명시했습니다. 다만 같은 문구에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 병기돼 있습니다. 따라서 확약이 적법하게 적용되고 약정된 말소 절차가 이행된다는 전제에서는 정다원의 임차보증금 인수액을 실질 0원*으로 반영합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정다원 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2021.01.19. 확정 2021.02.09. 전입·점유 2021.03.04. 임차권등기 2023.03.09. | 223,000,000원 | 선행 현존 근저당보다 빠름 | 가능 확정일자·배당요구 확인 | 확약 시 0원* 확약 미적용 시 인수 위험 |
* 확약이 없다면 현재 최저가 133,280,000원과 보증금 223,000,000원의 단순 차액은 89,720,000원입니다. 집행비용 2,665,920원을 먼저 공제하는 배당 시나리오에서는 임차보증금 미회수분이 92,385,920원까지 늘어날 수 있으며, 매수인의 실질취득액은 낙찰가가 아니라 보증금 223,000,000원 안팎으로 고정되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 60.6%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다
확인된 명품캐슬 비동 거래는 2022.05. 5층, 전용 49.3㎡의 220,000,000원 거래 1건입니다. 이 경매물건은 전용 64.43㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래 시점도 2022.05.에 머물러 있습니다. 따라서 최저가 133,280,000원이 해당 거래가의 60.6%라는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.05. | 49.3㎡ | 5층 | 220,000,000원 | 대상 64.43㎡와 면적 불일치 |
| 경매 대상 | 64.43㎡ | 5층 | 133,280,000원* | 확약 반영 실질취득 |
감정가 272,000,000원은 확인 거래 220,000,000원보다 높고, 확약을 반영한 현재 실질취득액은 133,280,000원입니다. 하지만 동일 면적 거래나 최근 거래 흐름이 충분하지 않아 272,000,000원의 감정가가 적정한지, 133,280,000원이 현재 시장에서 실제로 저렴한지는 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 가정)
2017년 광명농업협동조합 근저당은 말소됐으므로 배당채권에서 제외하고, 전입·점유가 현존 근저당보다 빠른 임차보증금 권리를 우선해 본 자금 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미회수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,665,920원 | - |
| 1. 임차보증금 권리 · 정다원 주택도시보증공사 말소동의 확약 | 223,000,000원 | 130,614,080원 | 92,385,920원* |
| 2. 근저당 · 엄금열 | 30,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용·배당순위를 반영한 임차보증금 미회수 추정액은 92,385,920원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 이 금액의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 총취득액을 바꾼다
| 회차 | 최저가 | 확약 반영 실질취득 | 확약 없을 때 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 133,280,000원 | 133,280,000원 | 약 223,000,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 93,296,000원 | 93,296,000원 | 약 223,000,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 65,307,199원 | 65,307,199원 | 약 223,000,000원 |
확약이 유효하면 유찰될수록 실질취득액도 최저가와 함께 낮아집니다. 반대로 확약이 없다면 보증금 223,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당·인수액이 늘어 총취득 부담은 보증금 223,000,000원 안팎에서 고정됩니다. 이 차이가 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내동중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.12.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 4필 일단의 유사 사각형 주거용 부지로, 북측 약 8m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역에 포함되며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공시지가. 2,353,000원/㎡이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 다세대주택이고 확인 실거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 호수, 임차인, 보증금, 말소 조건과 유효 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소 절차 확인. 낙찰대금 완납 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지, 추가 서류나 매수인 협조가 필요한지 확인해야 합니다.
- 점유자 재조사. 현황조사가 폐문·부재 상태에서 진행됐습니다. 정다원 외 별도 점유자나 임대차가 있는지 현장과 전입세대열람으로 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 거래는 2022.05. 전용 49.3㎡ 1건으로 대상 면적 64.43㎡와 다릅니다. 인근 동일 면적 다세대의 최근 매매·전세 호가를 추가 조사해야 합니다.
- 명도 비용. 확약으로 임차권 인수가 없어지더라도 실제 점유 상태에 따라 인도명령, 이사 협의와 명도 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 드러나지 않는 비용을 관리주체와 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “확약의 한 줄”이 중요하다
이 물건은 감정가 272,000,000원에서 133,280,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 다세대주택입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 할인율이 아닙니다. 2017년 근저당은 이미 말소됐고, 정다원의 전입·점유는 현재 남아 있는 2021.03.29. 근저당보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 223,000,000원의 미배당액이 승계돼 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 223,000,000원에 머무는 구조입니다.
이번 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 내용이 원본대로 유효하고 말소가 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 실질취득은 133,280,000원으로 낮아집니다. 다만 확인 가능한 거래가 2022.05.의 면적 불일치 1건뿐이고, 총 8세대 다세대에 이미 2회 유찰된 점을 감안하면 가격과 환금성까지 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 최근 현장 시세 확인 전까지 보류입니다.
