인천지방법원 2025타경34946. 부천시 원미구 도당동 프라임빌 4층 401호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 현재 소유자는 문정숙이며 2021.10.26. 매매로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 172,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.11.18. 수원시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 유제곤은 2021.09.13. 확정일자를 받고 2021.10.05. 전입·점유를 시작해 말소기준인 2021.11.18.보다 앞선 대항력 임차인입니다. 2023.10.13. 보증금 172,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구와 우선변제권이 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인 실질취득이 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 33-12 프라임빌 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로354번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 문정숙 · 2021.10.26. 소유권이전 · 거래가액 172,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 청구금액 | 172,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준은 2021.11.18. 수원시 압류입니다. 주택도시보증공사의 2024.04.23. 가압류 20,000,000원, 2025.07.03. 부천시 압류, 2025.11.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 문제는 유제곤의 대항력이 이 말소기준보다 먼저 성립했다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 분리
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유제곤 | 2021.10.05 / 2021.09.13 | 172,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 85,787,600원 · 확약 적용 시 0원 |
| RAGCHAA ERDENESOYOMBO | 2025.09.05 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| TSULTSOG KHISHIGBAYAR | 2025.09.06 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
유제곤은 건물 전부를 대상으로 한 주거 임차권자이고, 보증금은 172,000,000원입니다. 현재 최저가 88,200,000원에서 배당 시 집행비용 1,987,600원을 제외한 86,212,400원이 우선변제되는 시나리오이며, 그 결과 미배당 85,787,600원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다.
RAGCHAA ERDENESOYOMBO와 TSULTSOG KHISHIGBAYAR는 각각 2025.09.05., 2025.09.06. 전입으로 말소기준 2021.11.18.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 유제곤에 대한 확약은 이 두 사람에게 적용되는 내용이 아니므로 실제 점유·임대차 내용은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 임차인 유제곤 보증금 | 172,000,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 현재 회차 배당 시나리오입니다. 룰상 유제곤 보증금 미배당액은 85,787,600원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 경기도 부천시 원미구 도당동, 도당중학교 남측 인근이며 공동주택·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 대체로 평탄한 세장형 토지의 공동주택 건부지이며 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 토지거래허가구역으로 다세대가 대상에 포함되며 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생설비와 급·배수시설이 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인 사항입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 유제곤의 룰상 인수액 85,787,600원을 실질 0원으로 보는 핵심 근거입니다. 말소 대상·조건과 적용 범위를 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 유제곤 임차권에만 적용됩니다. RAGCHAA ERDENESOYOMBO와 TSULTSOG KHISHIGBAYAR의 점유·임대차관계까지 해소되는 것으로 확대 해석하면 안 됩니다.
- 후순위 점유자 확인. 두 점유자는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 현황과 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 재매각이며 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 낮은 최저가 착시 금지. 2회 유찰·49%라는 숫자를 시세 할인율로 해석할 근거는 없습니다. 실거래 확인 없이 ‘싸다’는 판단을 내려서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 확약이 먼저다”
이 사건의 외형은 감정가 180,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 88,200,000원의 다세대 경매입니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 유제곤은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금도 172,000,000원이라, 확약이 없다면 현재 회차에서 85,787,600원의 룰상 인수가 발생합니다. 유찰이 더 진행되면 룰상 인수액은 111,771,321원, 129,959,925원으로 커집니다.
그런데 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 유제곤 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득은 88,200,000원입니다. 다만 이 확약은 유제곤에게만 적용되고, 현황조사상 다른 점유자 2명의 임대차 내용은 별도 확인 대상입니다. 여기에 재매각·20% 특별매각조건까지 있으므로, 권리의 결론은 “확약 확인 후 접근”, 가격의 결론은 “49%만으로 싸다고 판단하지 말 것”입니다.
