최저가는 감정가의 49%, 확약 전제 실질 인수는 0원 — 다만 등기와 배당표의 충돌부터 확인해야 한다

인천지방법원 2025타경34974. 부천시 원미구 춘의동 삼성펠리스3차 5층 502호, 다세대주택입니다. 감정가는 180,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 179,000,000원입니다. 등기상 소유자는 김성일로, 2021.05.18. 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 김지영 명의 주택임차권등기 179,000,000원의 처리입니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권등기가 인수권리로 명시돼 있으나, 주택도시보증공사가 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 이 확약이 유효하게 유지되고 매각 후 임차권등기가 말소되는 조건이라면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원이며, 현재 회차의 실질취득도 88,200,000원으로 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확약과 근저당 말소 기록을 함께 봐야 한다

압류는 국민건강보험공단, 부천시, 서울특별시 강동구 명의로 총 3건이 기재돼 있으며, 모두 계산상 기준권리 이후의 권리로 매각 소멸 처리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 포함되면 매각대금에서 선차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 전제로 실질 승계 0원*

실제 임차인은 김지영 1명입니다. 보증기관이나 대위변제자를 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다. 임차인 정보에는 전입신고가 계산상 기준권리 이후라는 이유로 대항력 없음으로 분류돼 있으나, 등기권리 목록에는 그 기준으로 사용된 신한은행 근저당의 해지 말소 기록도 함께 존재합니다. 따라서 대항력 판단 역시 최신 등기부와 매각물건명세서 원문을 기준으로 다시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 34.1%지만 면적이 다른 참고 거래다

삼성펠리스3차의 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 258,500,000원, 최신 거래는 2025.10.의 257,000,000원입니다. 확약 전제 실질취득 88,200,000원은 최근 12개월 평균의 34.1%입니다. 다만 대상면적은 33.5㎡인데 거래 사례는 48.36㎡와 56.43㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 34.1%는 단지 내 가격 수준을 보는 참고치이지, 동일면적의 직접 시세 비교값은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

총 채권액 305,000,000원 중 예상배당액은 86,212,400원, 미배당액은 218,787,600원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 최우선변제 여부는 반영되지 않았으며, 신한은행 근저당의 해지 말소 기록과 배당 시뮬레이션이 충돌하므로 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전제 인수액은 0원*

제공 시나리오에서는 유찰이 진행돼도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 모든 회차에서 동일하게 유효하다는 전제입니다. 확약이 없다면 매각물건명세서상 인수표시 179,000,000원의 위험을 별도로 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전철 7호선 춘의역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 북측 세로를 통해 길주로 등 간선도로에 연결되고 인근에 버스정류장과 춘의역이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수, 도시가스, 엘리베이터 설비가 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 세로장방형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 북측 세로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
• 공시지가. 2,324,000원/㎡이며 토지면적은 104.1㎡입니다.
• 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이며 동일 단지 거래 표본은 최근 12개월 2건으로 제한적입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약 대상이 김지영의 주택임차권등기 전부인지, 매각 후 말소 조건과 절차가 무엇인지 확인하세요.
• 최신 등기부. 2021.04.05. 신한은행 근저당 말소 기록과 배당 시뮬레이션의 선순위 배당 전제가 왜 다른지 확인하세요.
• 매각물건명세서. 임차권등기 179,000,000원의 인수표시와 확약서 부속 조건을 함께 대조하세요.
• 임차인 대항력. 전입일과 계산상 기준권리만 보지 말고, 근저당의 실제 존속 여부와 소유권 변동일을 포함해 원본 기준으로 다시 판단하세요.
• 세금 압류. 국민건강보험공단·부천시·강동구 압류 중 당해세가 있는지 확인하세요.
• 시세 면적 보정. 최근 거래 2건은 48.36㎡·56.43㎡로 대상면적 33.5㎡와 달라 동일면적 거래를 추가 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 이후의 실제 점유자와 현재 이용상태를 현장조사로 확인하세요.
• 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약과 등기 충돌을 해소해야 한다

현재 최저가는 88,200,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고, 확약 전제 실질취득도 88,200,000원입니다. 최근 12개월 단지 내 참고 거래 평균 258,500,000원의 34.1%라는 수치만 보면 가격 차이는 큽니다. 그러나 최근 거래는 대상면적과 일치하지 않고, 이 사건에는 명세서상 인수표시 179,000,000원, 주택도시보증공사의 말소동의 확약, 신한은행 근저당의 해지 말소 기록과 배당 시뮬레이션의 충돌이 동시에 존재합니다.

확약이 유효하고 임차권등기 말소가 보장되면 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 확약의 적용이나 말소 절차가 불명확하면 88,200,000원이라는 최저가만으로 안전성과 수익성을 평가할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라, 확약서·최신 등기부·매각물건명세서가 하나의 결론으로 일치하는지 확인하는 것입니다.

* 매각물건명세서상 인수표시 금액은 김지영 주택임차권등기 보증금 179,000,000원입니다. 본문의 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다.