의정부지방법원 2025타경1876. 고양시 덕양구 원흥동 수아주위드펫 3층 318호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 공실입니다. 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 김지현 씨가 2024.04.30 거래가 293,546,458원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당 768,000,000원이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준입니다.
따라서 그 뒤에 붙은 김용수 근저당, 우리금융캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 선순위 권리는 산정되지 않습니다. 문제는 권리보다 용도와 환금성입니다. 감정가 2.94억에서 3회 유찰되어 최저가는 1.00842억까지 내려왔지만, 공실 근린생활시설은 주거용 아파트처럼 매수층이 넓지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1876 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 728 수아주위드펫 3층318호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 소유자 | 김지현 (2024.04.30 거래가 293,546,458원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 100,842,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 659,032,109원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정상 현황은 공실이고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 이 물건의 국민은행·김용수 근저당에는 제316호·제317호가 함께 적힌 공동담보 문구가 있으므로, 배당표는 채권최고액 기준의 시나리오로 보아야 합니다.
② 회차별 가격 구조 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
현재 회차의 최저매각가는 100,842,000원입니다. 이 금액으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,211,788원을 제외한 98,630,212원이 국민은행 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 권리에는 배당이 없습니다. 채권자 전체 기준 미배당은 974,434,617원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100,842,000원 | 34.3% | 98,630,212원 | 974,434,617원 |
| 4회 유찰 시 | 70,589,400원 | 24.0% | 68,918,791원 | 1,004,146,038원 |
| 5회 유찰 시 | 49,412,580원 | 16.8% | 48,123,154원 | 1,024,941,675원 |
낙찰가가 내려가도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 유지됩니다. 대신 배당에서 회수하지 못하는 채권자 미배당이 커집니다. 즉 이 사건의 승부처는 “인수를 피할 수 있느냐”가 아니라 공실 근린시설을 얼마에 받아 환금할 수 있느냐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,842,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,211,788원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 768,000,000원 | 98,630,212원 |
| 2. 근저당 · 김용수 | 264,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 10,037,593원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 31,027,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 1,073,064,829원 중 98,630,212원만 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 “서오릉로 지하차도(원흥동 757)” 북측에 접하여 위치하는 “수아주 위드펫” 상업·업무시설입니다. 주위는 대로변 4거리를 중심으로 하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인접한 대로변으로 대중교통수단이 통과하는 등 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하7층/지상20층 건물입니다. 외벽은 외장석재 및 금속패널 등, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 강화유리 및 샷시 창 마감입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 천정부착형 에어컨설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 남서측으로 폭 약 30-35m, 남동측으로 폭 약 20m, 북동측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이고 현황은 공실입니다. 주거용으로 가정하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 100,842,000원에 매수인 인수 0원을 더한 100,842,000원이 실질취득 기준입니다.
- 환금성 검토. 3회 유찰은 가격 메리트와 동시에 수요 부족 신호입니다. 상업·업무시설 공실의 임대 가능성과 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행·김용수 근저당에는 제316호·제317호가 함께 기재되어 있습니다. 채권최고액과 배당구조는 원본 등기와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 감정상 공실, 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 점유 상태와 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 가격”보다 “팔릴 물건인가”가 먼저다
이 사건은 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 국민은행 근저당이고, 그 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수도 0원으로 산정됩니다. 하지만 감정가 대비 34.3%까지 내려온 이유는 반드시 따져봐야 합니다. 물건의 본질은 대지/제1종근린생활시설(의원), 현황 공실인 상업·업무시설입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 이 물건의 결론은 권리보다 용도, 가격보다 출구입니다.