인천지방법원 2025타경35017. 부천시 오정구 삼정동 ‘에스케이다정애’ 2층 201호, 전용 78.64㎡ 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2019년 10월 2일 부천농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 996,000,000원입니다. 이후 설정된 오비맥주주식회사 근저당권 2건과 압류, 임차권등기, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다.
권리분석의 핵심은 을구 5번 정창민의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020년 9월 9일, 확정일자는 2020년 9월 24일, 전입 및 점유개시는 2020년 10월 19일로 모두 2019년 10월 2일 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기 자료상 대항력은 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권이 인수권리로 기재됐고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 349-1 에스케이다정애 제2층 제201호 · 도로명주소 수도로 59 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 78.64㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.09.11 · SK다정애 총 8세대 |
| 소유자 | 백종숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 205,800,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 부천농협 근저당
말소기준인 부천농업협동조합 근저당권보다 앞선 임차권은 확인되지 않습니다. 오비맥주주식회사의 근저당권 80,000,000원·110,000,000원, 국세·지방세 및 건강보험료 관련 압류, 정창민의 임차권등기와 현재 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
압류 등기는 총 8건이 확인되며, 이 중 2021년 강서세무서 압류와 부천시 압류는 각각 해제되어 말소됐습니다. 나머지 국세·지방세·국민건강보험공단 압류는 등기상 남아 있으나, 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 우선 차감되어 후순위 채권자의 미배당액이 더 커질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정창민 제2층 제201호 78.64㎡ · 주거(임차권등기) | 2020.10.19 | 2020.09.24 | 329,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 배당요구 2022.11.22 | 해당 없음 |
정창민은 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없고, 확정일자 역시 선순위 부천농업협동조합 근저당권보다 늦습니다. 현재 최저가에서는 선순위 근저당권조차 전액 배당되지 않아 정창민에게 돌아갈 배당금은 배당 시나리오상 없습니다.
③ 시세 비교 — 91.5%지만 직접 비교는 어렵다
SK다정애의 실거래 자료는 1건입니다. 최신 거래는 2024년 6월 5층, 전용 49.91㎡가 225,000,000원에 거래된 사례입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 205,800,000원은 이 금액의 91.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.06 | 49.91㎡ | 5층 | 225,000,000원 | 면적 불일치 |
| 대상물건 | 78.64㎡ | 2층 | 205,800,000원 | 실질취득 기준 |
숫자만 보면 실질취득액이 최신 거래보다 19,200,000원 낮지만, 거래 사례의 전용면적은 49.91㎡이고 대상은 78.64㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 표본도 단 1건이며 단지는 총 8세대입니다. 따라서 “최저가가 실거래보다 낮으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 층·면적·내부 상태가 유사한 인근 다세대주택 거래를 추가 확인하기 전까지는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 1. 근저당 · 부천농업협동조합 | 996,000,000원 | 202,118,800원 |
| 2. 근저당 · 오비맥주주식회사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 오비맥주주식회사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 오비맥주주식회사 관련 청구 | 329,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매채권 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 부천농업협동조합 근저당권에 배당되며, 해당 근저당권도 전액 회수되지 않습니다. 총 채권액 1,844,000,000원 중 예상 배당액은 202,118,800원, 미배당액은 1,641,881,200원입니다. 당해세·최우선변제액은 별도로 반영될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원*, 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 1,641,881,200원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 1,702,756,840원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(24%) | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 1,745,369,788원 | 0원* |
확약이 정상 이행된다는 전제에서는 낙찰가가 내려가도 정창민 임차권의 실질 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 반면 선순위 채권자의 미배당액은 유찰이 거듭될수록 증가하며, 현재 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 329,000,000원도 제시된 모든 회차에서 배당되지 않는 시나리오입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 사용승인일은 2019.09.11입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스, 승강기와 난방설비가 구비된 것으로 기재됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측으로 폭 약 14미터 포장도로를 이용합니다.
- 토지. 사다리형 평탄지이며 공동주택·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 378.0㎡, 공시지가는 2,526,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고, 약대초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재됐습니다.
- 주소 대조. 등기상 소재지는 부천시 오정구 삼정동 349-1이지만, 감정요항표의 위치 설명에는 부천시 원미구 약대동 소재 약대초등학교 북측 인근으로 기재되어 있습니다. 현장 위치와 감정평가서 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래가 확인되지 않아, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문, 적용 임차권, 조건 및 말소이행 절차를 법원 기록에서 직접 확인하세요.
- 현장 점유. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 정창민 외 점유자, 전입세대, 사업자등록 여부와 실제 명도 상대방을 확인하세요.
- 가격 검증. 225,000,000원 실거래는 대상과 면적이 다른 49.91㎡ 1건입니다. 대상 78.64㎡와 유사한 인근 다세대 거래를 추가 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 세금 압류. 압류 등기 8건 중 2건은 해제됐지만 6건이 남아 있습니다. 당해세 존재 여부와 금액을 확인해 실제 배당 변동을 점검하세요.
- 공동담보. 부천농업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2019-299호로 기재돼 있습니다. 공동담보 부동산의 배당과 채권 잔액을 원본으로 확인하세요.
- 주소·현장 대조. 등기 주소와 감정요항표 위치 설명이 서로 다르게 기재돼 있으므로, 대상 동·호수와 현장을 직접 확인하세요.
- 관리비·명도비. 체납 관리비와 명도 협의 비용을 실질취득액에 별도로 반영하세요.
맺으며 — “인수 해소와 가격 매력은 별개의 문제”
이 사건의 가장 큰 권리 위험은 보증금 329,000,000원의 정창민 임차권이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 확약이 확인되면 현재 최저가 205,800,000원이 곧 실질취득액이 됩니다.
그러나 2회 유찰과 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래는 2024년 6월의 49.91㎡ 거래 1건뿐이고, 대상은 78.64㎡입니다. 총 8세대의 소규모 다세대이며 경매 매각률도 0.0%로 제시되어 환금성 검증이 부족합니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 통과, 가격은 추가 시세조사 후 판단. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 확약의 이행 가능성과 실제 환금가치입니다.