294,000,000원
인천지방법원 2025타경35022. 김포시 풍무동 ‘양도마을(서해그랑블)’ 204동 2층 203호, 전용 167.6654㎡ 아파트입니다. 감정가 600,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 294,000,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 469,500,000원, 최신 거래는 430,000,000원으로, 현재 최저가가 최근 거래권보다 낮은 것은 분명합니다.
권리 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 표시됩니다. 그러나 등기 흐름에는 반드시 짚어야 할 정합성 문제가 있습니다. 말소기준으로 제시된 2019.04.05. 김포시 압류 바로 뒤에 2019.04.09. 해제에 따른 압류등기 말소가 존재합니다. 또한 청구액 287,578,332원의 신청채권자 한국자산관리공사 배당이 시나리오상 0원인데도 소유자 잔여금이 산정돼 있습니다. 따라서 이 사건은 가격 메리트는 크지만 권리 원본 확인을 생략할 수 없는 조건부 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 147, 149 양도마을 제204동 제2층 제203호 · 경기도 김포시 양도로 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 167.6654㎡ · 철근콘크리트조 경사지붕 18층 중 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 양도마을(서해그랑블) · 1,265세대 · 2000.09.08. |
| 소유자 | 김석호 (2009.06.12. 협의분할에 의한 상속, 2009.11.11. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 294,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 287,578,332원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 기준점은 원본 확인
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 임차인표를 만들 정도의 신고 내역은 없지만, 현장 점유자가 누구인지와 전입세대·확정일자 여부는 별도로 확인해야 합니다.
권리분석의 기준점으로 제시된 권리는 2019.04.05. 접수된 김포시 압류입니다. 이 기준을 적용하면 이후의 한국자산관리공사 이전 근저당권, 오케이에프앤아이대부 이전 근저당권, 이귀자 근저당권, 김포시 압류, 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산된 모든 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 62.6%
같은 단지 ‘양도마을(서해그랑블)’ 전용 167.67㎡ 면적의 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 함께 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 469,500,000원과 최신 거래 430,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 167.67㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 167.67㎡ | 7 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 167.67㎡ | 18 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 167.67㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2025.11 | 167.67㎡ | 9 | 515,000,000원 |
| 2025.11 | 167.67㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2025.10 | 167.67㎡ | 4 | 473,000,000원 |
| 2025.09 | 167.67㎡ | 18 | 430,000,000원 |
| 2025.09 | 167.67㎡ | 15 | 509,000,000원 |
| 2025.07 | 167.67㎡ | 16 | 468,000,000원 |
| 2025.05 | 167.67㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2025.02 | 167.67㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 167.67㎡ | 10건 | 469,500,000원 |
| 전체 평균 | 167.67㎡ | 12건 | 459,583,333원 |
현재 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 평균의 62.6%, 전체 평균의 64.0%입니다. 최신 2026년 6월 거래 430,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 또한 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세 지표는 +14.5%로, 하락 추세 보정 때문에 가격 메리트를 제거해야 하는 사건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 2. 근저당권 · 이귀자 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 55,748,400원 | 55,748,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,335,600원 |
현재 회차 계산에서는 채권 155,748,400원이 전액 배당되고 소유자에게 133,335,600원이 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 294,000,000원 | 155,748,400원 | 0원 | 133,335,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 205,800,000원 | 155,748,400원 | 0원 | 46,370,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24.01% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 14,505,240원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍무초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 풍무역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 18층 건물의 2층으로, 사용승인일은 2000.09.08.입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 현황. 아파트로 이용 중이나 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·고도지구·성장관리권역 등에 속하며 공항시설 관련 장애물제한표면구역과 진입표면구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 2,167,000원/㎡이며 2필지 1단의 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 1,265세대 단지이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 전용 167.6654㎡의 거래가격이 340,000,000원부터 515,000,000원까지 넓게 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2019.04.05. 김포시 압류와 2019.04.09. 해제·말소 기록을 등기사항전부증명서 원문에서 확인하고 실제 소멸기준권리를 다시 확정해야 합니다.
- 배당표 재검산. 한국자산관리공사 청구액 287,578,332원, 이전된 근저당권과 소유자 잔여금이 실제 배당순위에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고 임차인은 없지만 폐문부재이고 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대·확정일자 현황을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부를 확인하지 못했습니다. 같은 2층 실거래가 430,000,000원과 480,000,000원으로 차이가 있어 수리 상태가 응찰가에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 62.6%라는 점은 유리하지만, 감정가 600,000,000원을 기준으로 할인율만 계산하지 말고 최신 거래 430,000,000원과 개별 상태를 함께 보아야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 허가구역이 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 지정돼 있으므로 적용 여부를 관계 부서에 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격, 권리는 확인 후”
이 사건의 강점은 숫자가 분명합니다. 최저가 294,000,000원, 실질취득 294,000,000원, 매수인 인수 0원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 469,500,000원의 62.6%이고 최신 거래 430,000,000원보다도 낮아, 감정가 대비 할인만이 아니라 최근 실거래 기준으로도 가격 여지가 있습니다.
그러나 권리분석은 가격만으로 끝나지 않습니다. 기준권리로 제시된 김포시 압류의 해제·말소 기록, 한국자산관리공사 청구액이 배당되지 않은 채 소유자 잔여금이 잡힌 배당표, 폐문부재와 임대관계 미상은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 원본 대조 결과 매수인 인수 0원이 유지되고 점유관계까지 확인된다면 가격 경쟁력이 살아나는 물건입니다. 결론은 가격은 합격, 권리는 확인 후 입찰입니다.
