확약이 유효하면 실질 인수 0원, 2회 유찰로 감정가 49% — 부천 아람채5차 401호

인천지방법원 2025타경35036. 부천시 소사구 소사본동 ‘아람채5차’ 4층 401호, 도시형생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 284,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 139,160,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2019.07.10. 설정된 금호새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 임차권과 가압류 5건, 경매개시결정, 국세 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 흐름입니다.

단순히 등기 순서만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 권리는 없습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 을구 3번 임건우의 주택임차권등기가 인수권리로 명시됐다는 점을 별도로 봐야 합니다. 보증금은 282,000,000원으로 감정가 및 소유권 이전 거래가액과 비슷한 규모입니다. 다만 주택도시보증공사가 해당 임차권의 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 그 확약의 효력과 적용 범위가 확인되고 말소가 실제 이행된다면 실질 인수액은 0원^*으로 처리됩니다.

^* 매각물건명세서상 인수 표기 금액은 임건우의 임차보증금 282,000,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 실제 말소가 이행되는 경우에 한합니다. 확약은 임건우의 임차권에만 적용되며, 이기학의 점유·명도 문제까지 해소하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 확약

말소기준인 금호새마을금고 근저당권의 채권최고액은 600,000,000원이며, 아람채5차 402호·501호·502호와 함께 공동담보로 설정돼 있습니다. 2019.10.30. 일부포기에 따른 일부 말소 기록이 있으나, 제공된 권리분석상 을구 1번 근저당권은 여전히 말소기준권리입니다. 공동담보의 실제 채무액과 다른 담보물의 배당 결과에 따라 이 물건에서의 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

두 사람 모두 전입일이 2019.07.10. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이기학은 보증금이 미상이어도 전입 순서상 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 현재 점유 여부와 명도 상대방, 임대차계약의 구체적인 내용은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

③ 실거래 비교 — 과거 거래 대비 49.2%, 현재 시세 판단은 보수적으로

아람채5차는 2019.06.28. 사용승인된 9세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 대상면적 62.51㎡와 유사한 확인 거래는 2022년 4월의 두 건입니다.

현재 최저가 139,160,000원은 확인 거래 평균 282,750,000원의 49.2%입니다. 수치상으로는 과거 거래가 대비 큰 폭으로 낮지만, 두 거래가 모두 2022.04에 집중돼 있어 2026년 매각 시점의 가격 흐름을 보여주는 최신 표본으로 보기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “현재 시세보다 절반 가격”이라고 표현하기보다 “2022년 거래가 대비 49.2%”로 한정해 해석해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,160,000원 가정)

총 채권액 1,043,124,763원 중 예상배당은 136,411,760원이며, 미배당액은 906,713,003원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 금호새마을금고에 배당돼 후순위 채권자와 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매각으로 소멸하는 권리인 한 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 소사본동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 인접 지역은 공동주택 중심의 주거지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물로, 외장석재와 치장벽돌타일 및 하이샷시 창호로 마감돼 있습니다.
• 도로. 부지 북서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지 자료상 면적은 279.6㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,142,000원/㎡이며 평탄한 가로장방형 공동주택 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역의 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·상하수도·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대주택이고 확인 실거래가 2건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약 대상이 을구 3번 임건우 주택임차권등기와 보증금 282,000,000원 전부인지 확인하세요.
• 말소 이행절차. 낙찰 후 말소 신청 시점, 제출서류, 비용 부담, 추가 조건과 협조 주체를 확인하세요.
• 이기학 점유. 대항력은 없지만 보증금과 계약 내용이 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 상대방을 현장에서 확인하세요.
• 공동담보 채무. 금호새마을금고 근저당권은 402호·501호·502호와 공동담보입니다. 실제 채무 잔액과 다른 담보물의 진행 상황을 확인하세요.
• 과거 거래의 한계. 비교 거래 두 건 모두 2022.04 거래입니다. 139,160,000원이 과거 거래 평균의 49.2%라는 사실만으로 현재 적정가를 확정하지 마세요.
• 소규모 다세대 환금성. 9세대 규모, 평균 유찰 2.0회와 낙찰률 0.0%를 고려해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 평가하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 최우선변제 가능성을 관리주체와 원본 서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서와 실거래 원문을 직접 대조하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약의 실행 가능성을 확인할 사건

이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 284,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 139,160,000원으로 내려왔고, 2022년 4월 거래 평균 282,750,000원의 49.2%입니다. 그러나 확인 거래가 두 건뿐이고 매각 시점과의 간격도 커, 이 비율을 현재 시세 할인율로 그대로 받아들이기는 어렵습니다.

권리분석의 핵심은 더 명확합니다. 명세서상 인수권리인 임건우의 주택임차권등기 282,000,000원에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 확약이 유효하고 실제 말소가 이행되면 실질 인수는 0원^*이지만, 확인이 부족하면 최저가보다 훨씬 큰 권리 문제가 남습니다. 이기학의 보증금 미상 점유와 소규모 다세대의 환금성도 별도 변수입니다. 결론은 가격은 관심 구간, 권리는 조건부 통과입니다. 입찰의 선행조건은 할인율 계산이 아니라 확약서 원본과 말소 이행절차의 확인입니다.