인천지방법원 2025타경35050. 부천시 원미구 심곡동 ‘대덕빌라’ 5층 503호, 전용 48.26㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 164,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,252,000원입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가의 34% 수준까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격 자체가 아니라 고하람 임차인의 대항력과 보증금 승계 여부입니다.
고하람의 확정일자는 2022.04.19, 전입·점유개시는 2022.05.25이고 말소기준권리는 2023.11.21 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 184,000,000원 중 54,839,464원이 배당되고 129,160,536원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 정확도 기준에 따라 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 448-38 대덕빌라 5층 503호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 신흥로86번길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.26㎡ · 철근콘크리트조 5층 규모 중 5층 |
| 소유자 | 여진석 · 2022.06.20 소유권이전 · 거래가액 184,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 56,252,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,159,524원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.21 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 세대수 | 2002.01.04 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.11.21 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 등기된 고하람의 을구 15번 주택임차권과 2025.11.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 그러나 임차권등기 자체의 등기일보다 중요한 것은 대항력 발생 시점입니다. 고하람은 2022.05.25 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고하람 | 건물의 전부 · 주거 | 2022.05.25 | 2022.04.19 | 184,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 확약 반영 인수 0 |
고하람은 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자이며 배당요구일은 2024.05.30입니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있으므로 보증금은 184,000,000원 한 건만 계산합니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아닌 ‘확약 반영 실질취득’
이 사건은 원래 대항력 임차인 보증금이 최저가보다 큰 유형이므로 확약이 없다면 최저가만 시세와 비교해서는 안 됩니다. 하지만 이 사건은 말소동의 확약서가 있어 고하람에 대한 인수를 실질 0원으로 반영하므로 현재 실질취득액은 56,252,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 48.26㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2022.04 | 48.26㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 비교평균 | 48.26㎡ | 2건 | 167,000,000원 |
동일 면적 거래 2건의 평균은 167,000,000원, 최신 거래는 2022.06의 184,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득액 56,252,000원은 비교평균의 33.7%입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래 시점도 2022.06이므로, 이 수치만으로 현재 환금가치를 확정적으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,412,536원 |
| 1. 임차인 고하람 보증금 | 184,000,000원 | 54,839,464원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 198,159,524원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 고하람의 미배당액은 129,160,536원입니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 고하람에 대한 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 집행비용은 약 매각가의 2.5% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 규모 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 부천대학교 북측 인근으로 다세대주택과 단독주택 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 남동측 근거리에 경인전철 부천역이 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 북측 소로에 접하며 지형은 평지, 형상은 세로장방입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 토지거래 허가구역 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,209,000원/㎡, 토지면적은 280.8㎡입니다.
- 확인사항. 개별호 건축물 관련 도면이 없어 건물표지 및 인근 탐문으로 평가대상물을 확인한 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이며 동일 면적 거래 표본은 2건, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 고하람의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각 후 인수 부담을 해소하는 범위와 조건을 반드시 확인하세요.
- 대항력 시점 재확인. 고하람의 확정일자 2022.04.19, 전입·점유 2022.05.25가 말소기준 2023.11.21보다 앞선다는 점이 권리분석의 출발점입니다.
- 확약 미반영 시나리오. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차 미배당 보증금은 129,160,536원입니다. 단순 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 2022.04와 2022.06의 2건뿐입니다. 56,252,000원이 크게 낮더라도 현재 매매가·수요는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 빌라 환금성. 12세대 규모이고 이 사건은 3회 유찰되었습니다. 낙찰 뒤 재매각·임대 수요와 금융 가능 여부를 별도로 점검하세요.
- 현황·도면 확인. 개별호 건축물 관련 도면이 부재해 건물표지와 인근 탐문으로 평가대상을 확인한 점을 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘1.84억 인수’가 아니라 확약의 실제 적용이다
표면적으로는 매우 까다로운 물건입니다. 보증금 184,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 기준 미배당액도 129,160,536원에 달합니다. 이런 유형은 원칙적으로 최저가가 아무리 내려가도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 기준에 따라 고하람 임차인의 실질 인수액은 0원이며, 이에 따라 현재 실질취득 기준은 56,252,000원입니다. 비교평균 167,000,000원의 33.7% 수준이라는 가격 차이는 분명 큽니다. 다만 거래 표본이 2건이고 최신 거래가 2022.06이며, 12세대 다세대·3회 유찰이라는 환금성 요소가 함께 있습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 말소동의 확약서가 고하람의 인수 부담을 실제로 완전히 해소하는지 원본으로 확인하는 것입니다.
