인천지방법원 2025타경35050. 부천대학교 북측 인근 심곡동 주택지대에 있는 12세대 규모 다세대주택 ‘대덕빌라’의 5층 503호입니다. 전용면적은 48.26㎡이고 감정가는 164,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 80,360,000원입니다. 소유자 여진석은 2022.06.20. 이 주택을 184,000,000원에 취득했습니다.
표면상 할인율은 큽니다. 최저가는 감정가의 49%이고, 확인되는 동일 면적 실거래 150,000,000원·184,000,000원과 비교해도 낮습니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 임차권 말소 확약의 효력을 먼저 봐야 합니다. 임차인 고하람의 보증금은 184,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 확약이 없거나 적용 범위가 불완전하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 낙찰자의 총부담은 보증금인 약 1.84억에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 448-38 대덕빌라 5층 503호 도로명: 경기도 부천시 원미구 신흥로86번길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.26㎡ · 철근콘크리트조 5층 규모 중 5층 |
| 소유자 | 여진석 (2022.06.20. 소유권이전, 거래가 184,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,159,524원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 오래된 담보권은 말소, 승부처는 선순위 임차권
등기부에 나타나는 2002년 국민은행 근저당은 2002.06.08., 우리은행 근저당은 2009.09.22., 2017년 신한은행 근저당은 2020.05.04. 각각 해지로 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 주목할 기준점은 2023.11.21. 국민건강보험공단 압류입니다.
임차인 고하람은 그보다 앞선 2022.05.25. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자도 2022.04.19.입니다. 임차권등기는 2024.05.30. 접수됐지만 임차인의 기존 점유·전입 시점이 압류보다 앞섭니다. 실제로 매각물건명세서에는 을구 15번 주택임차권등기가 매수인이 인수할 권리로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고하람 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 184,000,000원 | 명세상 인수 전입·점유 2022.05.25. | 배당요구 확정일자 2022.04.19. 요구일 2024.05.30. | 확약 시 0원* 보증기관 중복신고 없음 |
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권 전부에 유효하고, 매각 후 실제 말소까지 이행되는 경우를 전제로 합니다. 확약은 고하람 임차권에만 적용되며, 별도의 점유자나 임대차가 확인될 경우 그 위험은 따로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약 유무에 따라 ‘반값’과 ‘시세 수준’이 갈린다
대덕빌라 A동은 2002.01.04. 사용승인된 12세대 규모 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2건으로, 2022.04. 2층이 150,000,000원, 2022.06. 5층이 184,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 167,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 48.26㎡ | 5층 | 184,000,000원 |
| 2022.04 | 48.26㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 평균 | 48.26㎡ | 2건 | 167,000,000원 |
확약이 유효하면 실질취득 80,360,000원은 거래평균 167,000,000원의 48.1%입니다. 반면 확약이 적용되지 않아 실질취득이 보증금 수준인 184,000,000원으로 고정되면 거래평균의 약 110.2%이고, 최신 거래가 184,000,000원과 같은 수준입니다. 즉 확약 유효 여부가 가격 메리트 전체를 결정합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,846,480원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 97,500,000원 | 18,513,520원 |
| 3. 전세권 · 김영석 | 16,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김규석 | 25,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김해운 | 45,000,000원 | 0원 |
| 6. 구룡포수산업협동조합 | 128,000,000원 | 0원 |
| 7. 신한은행 근저당 | 93,600,000원 | 0원 |
| 8. 우담자산관리대부 | 198,159,524원 | 0원 |
| 9. 주택도시보증공사 | 198,159,524원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총채권 861,419,048원 중 78,513,520원이 배당되고, 782,905,528원이 미배당됩니다. 다만 국민은행 근저당은 2002.06.08., 우리은행 근저당은 2009.09.22. 말소된 것으로 기록돼 있어 실제 배당순위와 배당액은 등기부 원본·채권계산서· 배당요구 내역을 반드시 다시 대조해야 합니다. 당해세와 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확약 시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 80,360,000원 | 78,513,520원 | 782,905,528원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 806,579,584원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 39,376,400원 | 38,267,625원 | 823,151,423원 | 0원* |
확약이 유효하면 유찰될수록 실질취득가는 80,360,000원에서 56,252,000원, 39,376,400원으로 낮아집니다. 그러나 확약이 무효라면 선순위 임차보증금 미배당분이 늘어나므로, 낙찰가 하락이 매수인의 총부담 감소로 그대로 이어지지 않습니다. 이 사건에서 유찰 횟수보다 말소동의 확약 원본과 적용 조건 확인이 먼저인 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 남동측 근거리에 경인전철 부천역이 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2002.01.04. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 다세대주택으로, 본건은 최상층인 5층 503호입니다.
- 도로·토지. 세로장방형 평지이며 북측 소로에 접합니다. 토지면적은 280.8㎡, 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모 빌라이고 확인되는 실거래가 2건뿐입니다. 평균 유찰 횟수는 2.0회, 경매 매각률은 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 현황 확인. 개별호 건축물 도면이 없어 건물표지와 인근 탐문으로 평가대상을 확인했습니다. 위반건축물 표시는 없지만 호실 위치와 내부 구조를 현장에서 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 대상 부동산, 을구 15번 임차권 포함 여부, 말소 조건과 이행 시점을 확인하세요.
- 매각물건명세서 문구. “매수인이 인수할 권리”와 확약서 관련 특별매각조건이 현재 열람본에도 동일한지 다시 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 완납만으로 말소가 가능한지, 별도 동의서·위임장·해지증서가 필요한지 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유 여부와 열쇠 인도 가능 여부는 별개입니다. 현황조사와 전입세대 열람을 확인하세요.
- 시세 재조사. 실거래가 2022년 2건뿐이므로 2026년 인근 40~50㎡ 다세대 거래와 현재 매물 호가를 추가 조사하세요.
- 최상층 상태. 5층 규모 건물의 5층 물건이므로 누수·결로·옥상 방수 상태와 엘리베이터 유무를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 수도·전기·가스 체납과 국민건강보험공단 압류 관련 체납 내역을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 과거 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 실제 채권자와 배당요구 내역을 법원 기록에서 재확인하세요.
맺으며 — “가격이 아니라 확약을 입찰한다”
이 물건의 최저가는 80,360,000원으로 감정가의 49%입니다. 확약이 정상 이행된다면 2022년 거래평균 167,000,000원보다 크게 낮은 가격에 취득하는 구조가 됩니다. 그러나 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 고하람의 임차보증금은 184,000,000원입니다. 확약이 적용되지 않으면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 약 1.84억에 가까워지고, 최신 확인 거래가와 같은 수준이 됩니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 49%짜리 반값 빌라”가 아니라, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 완전하게 작동할 때만 8,036만원이 되는 조건부 물건입니다. 12세대 소규모 다세대, 2022년 이후 거래 부재, 경매 매각률 0.0%라는 환금성 부담까지 감안하면 권리 확인 없이 가격만 보고 접근할 등급은 아닙니다. 확약 원본·말소 조건 확인 전에는 보류, 확인 완료 후에만 가격 검토. 이 순서를 지키는 것이 핵심입니다.