인천지방법원 2025타경35111. 부천시 원미구 춘의동 효성하이츠빌 5층 501호로, 전용 41.89㎡의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 105,573,000원입니다. 표면 가격만 보면 감정가와 2022.06 실거래 205,000,000원보다 크게 낮지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 205,000,000원 임차권의 처리를 확인하는 데 있습니다.
남영선은 건물 전부를 임차해 2022.06.09 전입·점유했고, 2022.05.13 확정일자를 받았습니다. 2024.06.27에는 보증금 205,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 인수권리로 기재됐지만, 동시에 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약의 효력이 해당 임차권에 적용되는 한 매수인이 실제 부담할 인수금은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-56 효성하이츠빌 5층 501호 도로명: 경기도 부천시 원미구 계남로295번나길 18-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 전용 41.89㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 규모 / 준공 | 효성하이츠빌 8세대 · 2017.05.19 준공 |
| 소유자 | 정우상 (2022.06.30 소유권이전, 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,455,000원 / 105,573,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,200,316원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특기사항 | 제시외 건물 포함 · 위반건축물 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약이 결론을 바꾼다
등기이력에는 2017.10.10 국민은행 근저당권 88,000,000원과 2019.12.20 강서신용협동조합 근저당권 134,400,000원이 나타나지만, 각각 2019.12.23과 2022.06.09 말소기록이 함께 있습니다. 반면 예상배당은 두 근저당권을 배당 항목으로 반영하고 있으므로, 현행 등기부와 매각물건명세서 원본에서 실제 존속 여부와 배당순위를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남영선 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 205,000,000원 | 2022.06.09 | 2022.05.13 | 2024.06.27 | 인수권리 명시 배당요구 있음 승계 0원* |
전입일은 산정된 말소기준일 2017.10.10보다 늦지만, 해당 국민은행 근저당권에는 2019.12.23 말소기록이 존재합니다. 또한 매각물건명세서가 주택임차권등기를 인수권리로 명시하고 있으므로 단순히 전입일만 비교해 “대항력 없음”으로 종결해서는 안 됩니다. 이 사건의 최종 판정은 명세서의 인수 기재와 주택도시보증공사 확약서를 함께 확인해야 합니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 남영선 임차권에 유효하게 적용되고 말소 절차가 이행된다는 전제입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 51.5%지만 ‘현재 시세의 절반’로 단정 금지
효성하이츠빌은 8세대 규모이며, 전용 41.89㎡에 대해 확인되는 실거래는 2022.06 5층 205,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 105,573,000원은 이 거래금액의 51.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 41.89㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 확인 건수 | 41.89㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
다만 이 거래는 현재 소유자 정우상의 등기상 취득가액과 같고, 비교 가능한 거래가 1건뿐입니다. 최근 거래 흐름이나 하락·상승 추세를 확인할 연속 표본이 없어, 51.5%라는 비율만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다거나 충분한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 특히 소규모 다세대는 개별 호수의 상태와 임대차 이력에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,278,022원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 2. 강서신용협동조합 근저당권 | 134,400,000원 | 15,294,978원 |
| 3. 우리카드 경매개시결정 | 219,200,316원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 219,200,316원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 660,800,632원 중 예상배당은 103,294,978원이며, 미배당액은 557,505,654원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 없고 소유자 잔여도 없습니다. 다만 등기부상 두 근저당권의 말소기록과 위 배당 항목이 병존하므로 실제 배당관계는 원본 재확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 부천시 원미구 춘의동 춘의역 북서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 춘의역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역이며, 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 토지. 3필지 일단지의 사다리형에 가까운 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인 실거래가 1건뿐이며, 현재 2회 유찰 상태여서 아파트 대단지보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약 대상이 남영선 임차권 전부인지, 별도 조건과 말소 절차가 무엇인지 확인하세요.
- 매각물건명세서 문구. 을구 5번 주택임차권등기의 인수 기재와 확약서 기재가 서로 어떻게 연결되는지 원문을 대조하세요.
- 등기부 재확인. 국민은행과 강서신용협동조합 근저당권의 말소기록 및 배당표 반영 관계를 현행 등기부에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 포함 범위와 사용 상태, 면적 및 평가 반영 여부를 현장에서 확인하세요.
- 명도·점유. 임차권등기 후 현재 실제 점유자가 누구인지, 공실 여부와 열쇠 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 가격 검증. 2022.06 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하지 말고 인근 다세대와 동일 면적 매물을 추가 대조하세요.
- 소규모 환금성. 8세대 다세대와 약 3m 도로 조건을 감안해 재매각 기간과 임대수요를 점검하세요.
- 세금·관리비. 압류 관련 조세와 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인 전에는 1.05억 물건이 아니다”
이 사건은 최저가 105,573,000원만 보면 감정가의 49%, 2022.06 거래금액의 51.5%로 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 명세서상 인수권리인 남영선의 임차보증금은 205,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 위험을 실질 0원*으로 바꾸는 핵심 문서입니다.
확약이 확인되면 실질취득은 105,573,000원으로 내려오지만, 현재 가격을 뒷받침하는 거래는 2022.06의 1건뿐입니다. 8세대 소규모 다세대, 2회 유찰, 약 3m 도로라는 환금성 조건도 함께 반영해야 합니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 조건부 정리, 가격은 추가 검증 필요입니다. 확약서와 현행 등기부가 확인되기 전에는 최저가만 기준으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
