인천지방법원 2025타경35123. 부천시 오정구 원종동 ‘그랜드캐슬’ 3층 302호, 전용 47.31㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 250,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,500,000원, 감정가의 49%입니다. 2025년 12월 같은 건물의 비교 거래 1건은 전용 50.27㎡·5층, 248,000,000원입니다.
가격만 보면 간격이 큽니다. 그러나 권리관계에는 반드시 선결해야 할 조건이 있습니다. 말소기준은 2019년 4월 22일 부천농업협동조합 근저당권이고, 임차인 민예찬의 임대차계약·확정일자·전입·점유는 모두 그 이후입니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 그럼에도 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시됐고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 360-3 그랜드캐슬 3층 302호 도로명: 경기도 부천시 오정구 삼작로424번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.31㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2019.03.22 · 그랜드캐슬 12세대 |
| 소유자 | 이범섭 · 2019.08.07 매매 · 거래가액 272,000,000원 · 2019.09.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부 확인 못함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선순위, 임차권은 후순위
말소기준권리는 2019.04.22 부천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2018-295호가 기재돼 있습니다. 이후 소유권이 이범섭에게 이전됐고, 민예찬의 임대차는 2021년에 시작됐습니다. 전입일과 점유개시일이 2021.08.26이므로 말소기준일보다 늦습니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민예찬 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 274,000,000원 | 대항력 없음 전입 2021.08.26 | 후순위 배당요구 확정 2021.08.11 | 해당 없음 |
실제 임차인은 민예찬 1명입니다. 임대차계약일은 2021.07.30, 확정일자는 2021.08.11, 전입과 점유개시는 2021.08.26이며, 2023.07.19 임차권등기가 접수됐습니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 이 사건의 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로 확인됩니다.
* 명세서상 인수 기재액은 274,000,000원입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상적으로 이행되는 경우에 한해 적용했습니다.
② 시세 비교 — 49.4%지만 표본은 1건
그랜드캐슬은 총 12세대이며, 확인된 최근 거래는 2025년 12월의 1건입니다. 대상 호실 전용면적은 47.31㎡이고 비교 거래는 50.27㎡로, 같은 건물의 유사 면적 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 50.27㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 248,000,000원 |
확약 정상 이행을 전제로 한 실질취득가 122,500,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 248,000,000원의 49.4%입니다. 감정가 250,000,000원과 최근 거래 248,000,000원도 비슷한 수준입니다. 가격 간격 자체는 분명하지만, 최근 거래가 1건뿐이고 비교 호실은 대상보다 면적과 층이 다르므로 이 한 건만으로 상승·하락 추세나 확정 시세를 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 근저당 · 부천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 부천농업협동조합 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 근저당은 공동담보목록이 기재된 채권최고액 기준이므로 실제 채권잔액과 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인은 동일
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 1,354,015,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 1,390,193,500원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 1,415,455,451원 | 0원* |
유찰이 추가되면 근저당권자의 미배당은 커지고 신청채권자인 주택도시보증공사는 계속 배당받지 못하는 구조입니다. 다만 각 회차의 매수인 인수액 0원은 모두 같은 확약 이행 전제입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 확약서 확인의 중요성은 줄어들지 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원종초등학교 북동측 인근이며 공동주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 3층 302호이며, 사용승인일은 2019.03.22입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했고, 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 등기부에는 민예찬의 임차권등기가 확인됩니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접한 세로장방형 평지이며, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 553.7㎡, 공시지가는 1,982,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·교육환경 보호구역에 해당하고, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 최근 거래는 1건입니다. 단일 거래가만으로 적정 매각가를 단정하지 말고 주변 다세대 거래와 함께 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 2023.07.19 접수된 민예찬의 을구 3번 임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 말소 조건 확인. 낙찰·대금납부·배당절차 중 어느 시점에 말소동의가 실행되는지, 별도의 서류나 조건이 있는지 법원 기록으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부천농업협동조합 근저당 채권최고액 1,200,000,000원에는 공동담보목록 제2018-295호가 기재돼 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 현재 점유자와 실제 내부 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 시세 표본 보강. 최근 비교 거래는 50.27㎡·5층 1건뿐입니다. 대상 호실의 47.31㎡·3층 조건과 주변 다세대 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 감정가 250,000,000원에서 두 차례 유찰돼 122,500,000원까지 내려왔고, 최근 비교 거래 248,000,000원과 비교하면 49.4% 수준입니다. 임차인 민예찬은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으며, 실제 임차인은 1명입니다.
하지만 결론을 결정하는 문서는 가격표가 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 명세서상 인수 기재액은 274,000,000원이고, 본 리포트가 인수액을 실질 0원으로 본 것은 오직 그 확약이 해당 임차권등기에 정상적으로 적용된다는 전제 때문입니다. 이 전제가 확인되면 큰 가격 간격을 검토할 수 있지만, 확인되지 않으면 응찰을 보류해야 합니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 권리는 조건부입니다.
