인천지방법원 2025타경35131. 부천시 원미구 심곡동 ‘심곡동피노키오상가’ 지1층 B106호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 건축물관리대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 등기상 말소기준은 2018년 5월 18일 설정된 주식회사우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 728,400,000원입니다. 이후 2025년 11월 27일 임의경매개시결정이 기입됐고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가는 694,000,000원, 네 차례 유찰된 현재 최저매각가는 166,629,000원으로 감정가의 24.0% 수준입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인폭 자체를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다. 특히 지하층 근린생활시설은 개별 점포의 위치·동선·임대상태에 따라 실제 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 지1층 B106호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로3번길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 건축물관리대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 10층 건물 중 지1층 B106호 |
| 소유자 | 이명자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 694,000,000원 / 166,629,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.0%) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한 / 388,085,866원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.18 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 728,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2018년 3월 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁이 등기됐다가 이미 말소됐고, 2018년 5월 18일 이명자 명의로 소유권이 이전되면서 같은 날 주식회사우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 11월 27일의 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24%여도 ‘시세 할인’은 미확인
현재 최저매각가는 166,629,000원으로 감정가 694,000,000원의 약 24.0%입니다. 하지만 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 등 실거래 기준가격이 제시되지 않았기 때문에, 이 24%만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 166,629,000원 | 163,496,194원 | 564,903,806원 |
| 5회 유찰 시 | 116,640,300원 | 114,207,336원 | 614,192,664원 |
| 6회 유찰 시 | 81,648,210원 | 79,778,542원 | 648,621,458원 |
한 차례 더 유찰되면 매각가 시나리오는 116,640,300원, 여섯 차례 유찰 시에는 81,648,210원입니다. 그러나 매각가가 내려갈수록 근저당권 미배당액은 각각 614,192,664원, 648,621,458원으로 커집니다. 이 미배당액은 현재 계산상 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,132,806원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 728,400,000원 | 163,496,194원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 166,629,000원 가정 시 집행비용 3,132,806원을 제외한 163,496,194원이 근저당권자 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 미배당은 564,903,806원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·판매시설·공동주택 등이 소재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물관리대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 지1층 B106호입니다. 사용승인일은 2018.03.09입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 대체로 사다리형 토지이며 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중이고, 4면으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지정보. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로각지이며 공시지가는 4,503,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 694,000,000원에서 166,629,000원까지 내려왔지만 실거래 자료가 없습니다. 인근 지하 상가·유사 용도 점포의 실제 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 지하층 영업성 점검. 지1층 B106호이므로 출입 동선, 가시성, 공용통로, 실제 영업 가능 상태와 공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분 비용. 집합건물의 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수를 구분. 현재 근저당 미배당은 564,903,806원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 낙찰자가 추가로 지급하는 구조로 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현재 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말
이 사건의 등기상 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2018년 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 694,000,000원에서 네 차례 유찰돼 166,629,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래나 임대수익 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 더구나 목적물은 지1층 제2종근린생활시설이고 임대관계도 미상입니다. 이 사건은 권리 자체보다 현장 점유·임대상태와 실제 상가 시세를 얼마만큼 정확하게 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
