인천지방법원 2025타경35131. 부천시 원미구 심곡동 385 ‘심곡동피노키오상가’ 지1층 비106호입니다. 건축물관리대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 철근콘크리트구조 10층 건물의 지1층에 위치합니다. 등기상 소유자는 이명자이며, 2018.05.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 728,400,000원이 말소기준권리입니다. 2025.11.27.에는 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한 명의의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 3회 유찰과 현재 최저매각가 238,042,000원입니다. 감정가 694,000,000원 대비 현재 회차 비율은 34.3%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 임대관계가 미상이고 지하 상가인 만큼, 가격보다 현장 이용상태와 임대·점유 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35131 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 지1층비106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 지1층 비106호 · 사용승인일 2018.3.9 |
| 소유자 | 이명자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 694,000,000원 / 238,042,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 388,085,866원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2018.03.16. 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2018.05.18. 이명자 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 728,400,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.11.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 694,000,000원, 현재 최저매각가는 238,042,000원입니다. 3회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 166,629,400원, 5회 유찰 시 116,640,580원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭은 확인할 수 있어도 실제 시장가 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다. 지1층 제2종근린생활시설이라는 이용 특성과 임대관계 미상이라는 점까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,042,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,588원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 728,400,000원 | 233,909,412원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 728,400,000원 중 233,909,412원이 배당되고, 미배당액은 494,490,588원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부천역 북서측 인근이며, 각종 근린생활시설·판매시설·공동주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건축물관리대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 지1층 비106호이며, 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 4면으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 심곡동 385 기준 공시지가는 4,503,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장 점유와 실제 임대차를 확인해야 합니다.
- 영업 가능 상태. 건축물대장상 일반음식점 용도와 실제 현재 이용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원이지만, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 기재 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘시장가격과 실제 점유’가 승부처
등기 구조만 보면 2018.05.18. 우리은행 근저당이 말소기준이고 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 3회 유찰로 감정가 694,000,000원에서 238,042,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 여기에 지1층 제2종근린생활시설(일반음식점), 임대관계 미상이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “34.3%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, 현장 점유·임대수익·실제 시장가를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
