인천지방법원 2025타경35166. 부천 중동 ‘베스트빌’ 5층 503호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 최영호이고 2021.05.31 매매를 원인으로 2021.06.25 소유권을 취득했으며 거래가액은 168,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 김세영의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.05.17, 확정일자 2021.05.20, 주민등록·점유개시 2021.06.25, 보증금 168,000,000원으로 말소기준권리인 2025.02.21 부천시 압류보다 앞섭니다.
그대로라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인의 총 부담은 쉽게 줄지 않습니다. 실제 현재 회차 배당표에서도 최저가 61,843,000원 중 집행비용을 제외한 60,329,826원이 임차인에게 배당되고, 107,670,174원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 규칙상 김세영 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확약 밖 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35166 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 755-9 베스트빌 5층503호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 중동로147번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.94㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최영호 · 2021.05.31 매매 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,300,000원 / 61,843,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 제시외 건물 | 북측 베란다상 벽체이용 판넬조 판넬지붕 약 3㎡ · 매각물건명세서상 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 말소동의 확약
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 실질 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 168,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.06.25 | 우선변제 있음 확정 2021.05.20 · 배당요구 | 확약 반영 0원 |
과거 2013.06.03 설정된 국민은행 근저당권 66,000,000원은 2020.12.08 이미 말소됐고, 2021.11.22 시흥세무서장의 압류 역시 2022.04.27 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.02.21 부천시 압류이며, 2025.11.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김세영 임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로 확약이 없었다면 인수 문제가 핵심이 되는 사건입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 33.6%
가격 판단에서는 전체 거래 평균 207,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 이 물건의 최근 12개월 거래는 2024.08의 184,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 184,000,000원입니다. 현재 최저가 61,843,000원은 이 가격의 33.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 49.67㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2022.12 | 49.67㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 184,000,000원 |
다만 가격이 낮다는 사실만으로 낙찰가치를 과대평가해선 안 됩니다. 최근 거래는 과거 230,000,000원에서 184,000,000원으로 내려와 최근 대 과거 추세가 -20.0%입니다. 거래 표본도 2건뿐이고, 베스트빌은 12세대 규모입니다. 따라서 61,843,000원이 최근 거래가 대비 크게 낮은 것은 사실이지만, 환금성과 실제 개별 호 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,843,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,513,174원 |
| 1. 임차인 김세영 보증금(우선변제) | 168,000,000원 | 60,329,826원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 적용하면 김세영 보증금 중 107,670,174원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 매수인 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,843,000원 | 107,670,174원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,290,100원 | 125,889,122원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 30,303,069원 | 138,642,386원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 김세영 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 반대로 제출된 말소동의 확약을 정확히 반영하면 이 임차인의 실질 승계는 각 회차에서 0원이 되고, 실질취득은 해당 회차의 낙찰가로 내려옵니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 중동 소재 상지초등학교 동측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물의 5층 503호. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 폭 10미터, 서측 폭 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로각지. 공시지가 1,896,000원/㎡, 토지면적 371.2㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 제시외 부분. 북측 베란다에 벽체이용 판넬조 판넬지붕 약 3㎡가 소재하고, 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 베스트빌은 12세대 규모이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래가가 과거 거래 대비 -20.0%여서 낮은 최저가와 별개로 매도 시 거래 유동성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 김세영 임차권의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 문서입니다. 대상 권리·조건·말소 절차를 반드시 대조하세요.
- 임차권 상태. 김세영은 보증금 168,000,000원, 전입·점유 2021.06.25, 확정일자 2021.05.20으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 184,000,000원이고, 현재 실질취득 61,843,000원은 그 33.6%입니다.
- 하락 추세. 최근 거래가의 과거 대비 추세는 -20.0%입니다. 감정가 할인율만으로 가격을 판단하지 말고 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 확인하세요.
- 거래 희소성. 확인되는 실거래는 2건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 표본이 적어 개별 호 상태에 따른 가격 편차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 북측 베란다 약 3㎡ 제시외 부분이 포함됩니다. 현황·사용 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘싼 최저가’보다 확약서가 먼저다
현재 최저가 61,843,000원만 보면 감정가 180,300,000원보다 크게 낮고, 최근 12개월 실거래 184,000,000원의 33.6%에 불과합니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 168,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 현재 회차 기준 107,670,174원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 부담을 실질 0원으로 바꾸는 것은 오직 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다.
따라서 이 물건은 확약서가 정확히 유효하고 김세영 임차권 말소가 그대로 이행된다는 전제에서는 실질취득 61,843,000원으로 최근 시세보다 크게 낮은 가격 구간에 있습니다. 동시에 3회 유찰, 최근 거래 추세 -20.0%, 12세대 규모와 적은 거래 표본은 환금성 측면의 확인 요소입니다. 권리의 승부처는 할인율이 아니라 말소동의 확약의 실제 효력과 이행입니다.
