최저가 48%의 전제는 ‘확약서’ — 부천 중동 베스트빌 503호

인천지방법원 2025타경35166. 부천시 원미구 중동 베스트빌 5층 503호, 전용 45.94㎡의 다세대주택입니다. 감정가 180,300,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 88,347,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 거래 184,000,000원과 비교하면 최저가 자체는 분명 낮지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다.

등기에는 김세영의 보증금 168,000,000원 주택임차권이 있고, 매각물건명세서도 이를 매수인이 인수할 수 있는 권리로 적시했습니다. 다만 주택도시보증공사가 해당 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했으므로, 확약이 예정대로 이행되는 경우에만 매수인의 인수액은 실질 0원*으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리와 확약을 함께 봐야 한다

실제 임차인은 김세영 1명입니다. 임대차계약일은 2021.05.17., 확정일자는 2021.05.20., 주민등록 및 점유개시일은 2021.06.25.이며, 건물 전부를 보증금 168,000,000원에 임차했습니다. 2023.07.13. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 우선

베스트빌은 12세대, 2012.03.27. 사용승인된 다세대주택입니다. 확인되는 비교 거래는 2건뿐이며, 전체 평균 207,000,000원에는 2022년의 230,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 184,000,000원을 우선하는 편이 안전합니다.

최근 가격은 이전 거래보다 20.0% 하락했습니다. 거래 표본도 2건에 불과해 184,000,000원을 확정 시세로 단정하기는 어렵습니다. 그럼에도 확약이 유효해 실질취득액이 88,347,000원으로 유지된다면 최신 거래의 48.0%이므로 가격 여유는 큽니다. 반대로 확약이 무너지면 단순 최저가 비교는 아무 의미가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,347,000원 가정)

총 채권액 234,000,000원 중 86,356,754원이 배당되고 147,643,246원이 미배당되는 가정입니다. 매수인 실질 인수는 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영해 0원으로 표시했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 2020.12.08. 국민은행 근저당 말소 기록과 예상배당 순위의 일치 여부를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확약 중요도는 그대로

유찰이 더 진행되면 낙찰가는 낮아지지만 주택도시보증공사의 미배당액은 오히려 커집니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 얼마나 내려갔는지보다 확약에 의해 미배당 임차권이 확실히 말소되는지가 실질취득액을 결정합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상지초등학교 동측 인근의 기존 주거지대로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 최상층 503호이며, 개별난방·도시가스·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측 약 10m, 서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 토지. 토지면적 371.2㎡, 공시지가 1,896,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 제시외 건물. 북측 베란다에 벽체를 이용한 판넬조 판넬지붕 약 3㎡가 있고 매각에 포함됩니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 2건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 김세영의 을구 3번 임차권 전체인지, 별도 조건이나 낙찰가 제한이 있는지 확인하세요.
• 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기가 언제·어떤 서류로 말소되는지 법원 기록과 주택도시보증공사에 확인하세요.
• 등기 순위. 국민은행 근저당이 2020.12.08. 말소된 기록과 예상배당표의 66,000,000원 배당이 일치하는지 등기부·배당요구종기 기록을 대조하세요.
• 명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 현장 방문과 전입세대열람으로 현재 점유자를 확인하세요.
• 가격 보정. 최신 거래는 2024.08. 184,000,000원 한 건이고 이전 거래 대비 20.0% 하락했습니다. 내부 상태·최상층·면적 차이를 반영해 응찰가를 정하세요.
• 제시외 부분. 북측 베란다 약 3㎡ 제시외 건물의 구조·누수·철거 가능성 및 건축물대장 반영 여부를 확인하세요.
• 체납 비용. 미납 관리비, 공용부분 부담, 당해세와 인도 비용은 별도 조사하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “싼 가격”이 아니라 “확약이 만든 가격”

최저가 88,347,000원은 최신 거래 184,000,000원의 48.0%로 낮습니다. 그러나 이 할인은 권리가 단순해서 생긴 것이 아닙니다. 보증금 168,000,000원의 임차권이 명세서상 인수권리로 적시돼 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있어야만 매수인 인수가 실질 0원이 됩니다.

확약이 원문대로 적용되고 임차권 말소 절차까지 명확하다면, 실질취득 88,347,000원은 최근 거래 대비 충분한 가격 여유를 가집니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최근 가격이 20.0% 하락한 소규모 다세대이며, 말소된 국민은행 근저당과 예상배당 순위 사이에도 원본 대조가 필요한 지점이 있습니다. 결론은 가격은 매력적, 권리는 조건부입니다. 확약서와 등기 순위가 확인되기 전에는 할인율만으로 입찰 결정을 내려서는 안 됩니다.