인천지방법원 2025타경35168. 김포시 풍무동 풍무 메트로프라임1차 2층 206호 오피스텔입니다. 소유자 이장미가 2020년 12월 18일 매매계약으로 거래가액 136,000,000원에 취득했고, 등기는 2020년 12월 24일 이전됐습니다. 같은 날 수협은행 근저당권이 채권최고액 108,120,000원으로 설정됐지만 2021년 4월 12일 해지로 이미 말소됐습니다.

현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 김선대의 주택임차권입니다. 확정일자 2021년 4월 2일, 점유개시 2021년 4월 12일, 전입 2023년 5월 1일이며 임차보증금은 110,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2025년 11월 28일 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

수협은행 근저당은 2021년 4월 12일 이미 말소됐습니다. 이후 김선대의 주택임차권이 2023년 8월 23일 등기됐고, 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다. 데이터상 말소기준은 2025년 11월 28일 강제경매개시결정으로 계산되어 있으므로, 그보다 앞선 김선대 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다. 반면 그 이후 김포시 압류와 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약이 인수액을 바꾼다

* 배당계산 자체에서는 김선대 보증금 미배당액 66,949,446원이 산출되지만, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 처리했습니다.

③ 가격 구조 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 129,000,000원, 현재 최저매각가는 44,247,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 가격입니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

확약을 제외한 원칙적 권리구조에서는 최저가가 44,247,000원에서 30,972,899원, 21,681,029원으로 내려가도 인수액이 66,949,446원에서 79,984,613원, 89,109,230원으로 늘어납니다. 따라서 총 부담은 계속 보증금 110,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건은 바로 그 구조를 말소동의 확약이 끊어 주는 형태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,247,000원 가정)

현재 회차 계산상 김선대 보증금 부족분은 66,949,446원입니다. 아래 배당·인수 그래프는 확약 반영 전의 룰상 계산값을 표시하며, 확약 반영 후 김선대 임차권의 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포신풍초등학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 무난한 편입니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 206호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 서측 약 25m 내외, 동측 약 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 대체로 가로장방형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,089,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·고도지구·재정비촉진지구·성장관리권역 등 다수의 도시계획·공항·교육환경 관련 제한이 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 김선대 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다. 입찰 전 확약의 대상·조건과 실제 말소 처리 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
• 룰상 인수액과 혼동 금지. 현재 배당계산만 보면 미배당 66,949,446원이 남습니다. 이 숫자는 확약이 없을 때의 매수인 인수 위험을 보여 주는 값입니다.
• 유찰가만 보고 저가 판단 금지. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 사실은 확인되지만, 최근 실거래 비교 없이 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 오피스텔 이용·환금성 확인. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트와 같은 거래·수요 구조를 전제로 판단하지 않아야 합니다.
• 세금·관리비 등 별도 확인. 배당표는 집행비용과 기재된 권리관계를 기준으로 한 계산이므로 실제 입찰 전 체납 관리비와 조세 등 추가 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 직접 대조해 임차권 말소와 인도 가능성을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가”보다 중요한 것은 확약의 효력

이 사건은 표면적으로는 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 확약을 제외한 배당계산에서는 현재 회차에 66,949,446원이 남아 매수인이 인수하고, 한 번 더 유찰되면 인수액이 79,984,613원, 두 번 더 유찰되면 89,109,230원으로 커집니다. 낙찰가가 떨어져도 총 부담은 보증금 부근에 유지되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

하지만 이 사건에는 김선대 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이를 반영하면 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 44,247,000원입니다. 다만 3회 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 현재 시세 확인입니다.