인천지방법원 2025타경35168. 김포시 풍무동 ‘풍무 메트로프라임1차’ 2층 206호 오피스텔입니다. 소유자 이장미가 2020년 12월 18일 매매계약을 원인으로 136,000,000원에 취득했고, 등기는 2020년 12월 24일 접수됐습니다. 같은 날 수협은행 근저당권 채권최고액 108,120,000원이 설정됐으며, 이후 김선대 명의의 주택임차권 110,000,000원이 2023년 8월 23일 등기됐습니다.
겉으로만 보면 최저가 63,210,000원보다 임차보증금 110,000,000원이 커서 인수 부담을 의심해야 하는 형태입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 있습니다. 따라서 김선대 임차권에 한해 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원*이며, 최저가 낙찰을 전제로 한 실질취득액도 63,210,000원입니다. 이 확약의 효력은 김선대 임차권에만 적용되며, 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 863 풍무 메트로프라임1차 2층 206호 도로명: 경기도 김포시 풍무로 202 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 206호 |
| 소유자 | 이장미 (2020.12.18. 매매, 거래가액 136,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 63,210,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 임차권 1억1천만원, 확약으로 실질 인수 0원
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선대 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2021.04.12 전입 2023.05.01 확정일자 2021.04.02 | 110,000,000원 | 없음 전입일이 2020.12.24. 이후 | 미상 배당요구 2023.08.23 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
김선대는 실제 임차인 1명으로, 임차보증금은 110,000,000원입니다. 주민등록일자 2023.05.01.은 정리된 말소기준일 2020.12.24.보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 임차권등기는 2023.08.23. 접수됐고, 같은 날 배당요구가 확인됩니다.
* 확약이 없다는 가정에서 표시되는 김선대 임차권 보증금은 110,000,000원입니다. 본 실질 인수 0원 판단은 제출된 말소동의 확약서가 김선대 임차권등기 말소에 정상적으로 적용되는 것을 전제로 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%가 곧 ‘시세보다 저렴’은 아니다
현재 최저매각가는 63,210,000원으로 감정가 129,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대금액은 크게 내려왔지만, 이 비율은 감정가 대비 할인 폭일 뿐 시세 대비 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 따라서 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 63,210,000원 | 0원* | 266,447,780원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 44,247,000원 | 0원* | 285,069,446원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 30,972,899원 | 0원* | 298,104,613원 |
유찰이 추가되면 매각가는 44,247,000원, 30,972,899원으로 낮아지고 채권자 미배당액은 각각 285,069,446원, 298,104,613원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 수협은행·주택도시보증공사 등 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 확약이 정상 적용되는 한 각 회차의 매수인 실질 인수액은 모두 0원*입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,537,780원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 108,120,000원 | 61,672,220원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 61,672,220원이 수협은행에 배당되고, 주택도시보증공사의 신청채권 및 가압류에는 배당되지 않는 시나리오입니다. 전체 채권 미배당액은 266,447,780원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 206호이며, 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감, 창호는 샷시 등으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 김포신풍초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 소재합니다. 전반적인 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측 약 25m 내외, 동측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·용도지역. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 평지의 가로장방형 토지입니다. 준주거지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있고, 공시지가는 4,089,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역, 고도지구, 재정비촉진지구, 성장관리권역, 장애물제한표면구역·진입표면구역, 학교 절대·상대보호구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 이용수요와 임대수익, 공실, 관리비가 매각가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하지 않는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김선대 명의 을구 3번 주택임차권등기를 정확히 특정하고 있는지, 말소 절차와 조건을 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2020.12.24. 수협은행 근저당권과 2021.04.12. 해지 말소 기재의 관계를 원본 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 임차권 인도 상태. 임차권등기 이후 실제 점유·퇴거 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 시세 대조. 최저가 63,210,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래가격과 임대조건을 확인하세요.
- 관리비·공실 비용. 체납 관리비와 향후 공실 기간, 내부 수리비를 실질취득비용에 포함해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 구분. 채권자 미배당 266,447,780원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약의 범위가 먼저다
이 물건의 핵심은 감정가 129,000,000원이 63,210,000원까지 내려왔다는 사실보다, 110,000,000원 임차권을 매수인이 실제로 떠안는지입니다. 매각물건명세서에는 김선대 주택임차권이 인수권리로 적시됐지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 판단됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 말할 수 없으며, 오피스텔의 거래가격·임대수익·공실·관리비를 확인해야 실질적인 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 여기에 수협은행 근저당의 설정과 말소 연혁이 함께 기재돼 있어 말소기준 판단도 원본 대조가 필요합니다. 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 권리 원본과 가격 검증을 마친 뒤 접근할 C등급 확인형 물건”입니다.