감정가의 49%까지 내려왔지만, 확약과 말소기준 원본 확인이 먼저 — 김포 테라스테이 710호

인천지방법원 2025타경35173. 김포시 풍무동 테라스테이 7층 710호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 성일경이며, 2020.12.18. 거래가액 129,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 63,700,000원으로 감정가 130,000,000원의 49%입니다.

겉으로는 2회 유찰로 가격이 크게 낮아진 물건이지만, 동일 건물이나 인근 오피스텔의 실거래 비교자료는 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 첫 번째 판단축은 가격이 아니라 주택임차권의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 반영되는지, 두 번째 판단축은 말소기준으로 제시된 을구 1번 근저당과 2022.03.10. 말소기재의 정합성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 실질 인수 0원*, 그러나 원본 대조 필요

제시된 권리분석상 말소기준은 2021.12.09. 접수된 박경래의 근저당권 200,000,000원입니다. 이 기준에 따르면 이수빈의 주민등록일과 점유개시일인 2023.01.05.는 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판단되며, 2025.02.06. 등기된 주택임차권도 후순위입니다. 실제 임차인은 이수빈 1명입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인으로 합산하지 않고, 이 사건의 신청채권자로 구분합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 확약이 없다고 가정할 경우 매각물건명세서에 인수권리로 기재된 주택임차권의 임차보증금은 105,000,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 말소동의 확약서의 유효성과 이행을 전제로 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 시세 판단은 보류

감정가는 130,000,000원, 현재 최저매각가는 63,700,000원으로 감정가의 49%입니다. 소유자 성일경의 등기상 거래가액은 129,000,000원이지만, 이 금액은 2020.12.18. 소유권 취득 당시 거래가액입니다. 현재 시점의 동일 건물·유사 오피스텔 실거래 비교자료가 없으므로 이를 최신 시세로 간주해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 1,546,600원을 제외한 62,153,400원이 박경래의 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 내려가도 확약 전제 인수는 0원*

이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형이 아닙니다. 이수빈은 대항력 없음으로 정리돼 있고, 주택임차권등기에는 말소동의 확약서가 제출됐기 때문에 각 회차의 실질취득액은 매각가와 동일하게 계산됩니다. 단, 확약서의 유효성이나 적용범위가 달라지면 이 전제도 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 김포시 풍무동 신풍초등학교 서측 인근에 있으며, 주변은 근린시설·업무시설·아파트단지·대형마트 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 김포골드선 풍무역이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·승강기·화재감지기·스프링클러·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측과 동측으로 광대로 및 폭 약 10미터의 포장도로를 이용하고 있습니다.
• 토지. 준주거지역의 평탄한 가로장방형 토지이며, 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역에 해당하고, 공항 관련 제한구역·상대보호구역·성장관리권역·하수처리구역 등이 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 수요층·대출·임대수익 판단구조가 다르므로, 감정가 할인율보다 최근 거래와 실제 임대조건을 중심으로 환금성을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 주택임차권등기 전부에 적용되는지, 별도 조건이나 유효기간이 있는지 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 2021.12.09. 근저당권과 2022.03.10. 말소기재가 함께 존재합니다. 등기 원본과 매각물건명세서의 최선순위 설정일자를 반드시 대조하세요.
• 임차인 명도. 이수빈의 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 여부, 퇴거 여부와 주택도시보증공사의 인도·말소 절차를 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 2020.06.17. 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 현재 등록상태와 경매 매각 후 처리 여부를 관계기관과 원본서류로 확인하세요.
• 세금·공용부분 관리비. 2026.03.31. 국의 압류가 등기돼 있습니다. 체납세액과 공용부분 관리비 중 매수인 부담 가능액을 별도로 조사하세요.
• 시세 검증. 감정가 130,000,000원과 최저가 63,700,000원의 차이만 보지 말고, 테라스테이 최근 거래와 유사 오피스텔의 매매·임대 사례를 확인하세요.
• 오피스텔 이용조건. 실제 주거 사용 여부, 전입 가능 여부, 관리비, 부가세와 대출조건 등 오피스텔 특유의 비용구조를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 열람하세요.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 권리 전제부터 잠가야 한다”

현재 최저매각가는 63,700,000원으로 감정가 130,000,000원의 49%입니다. 확약이 정상적으로 이행되면 이수빈의 주택임차권등기에 따른 매수인 실질 인수는 0원이고, 실질취득액도 63,700,000원으로 정리됩니다. 그러나 최신 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 현재 시세보다 낮다고 단정할 수는 없습니다.

더 중요한 부분은 권리서류 사이의 정합성입니다. 을구 1번 근저당권이 말소기준으로 제시되고 예상배당에서도 선순위로 계산됐지만, 등기에는 2022.03.10. 말소기재가 함께 있습니다. 확약서와 말소기준이 원본에서도 동일하게 확인될 때에만 ‘실질 인수 0원’이라는 결론을 입찰 판단에 사용할 수 있습니다. 감정가 대비 할인은 크지만, 확인되지 않은 전제를 가격 메리트로 바꾸어 평가해서는 안 됩니다. 가격은 검토 가능, 권리 원본 확인은 필수. 이 사건의 결론입니다.