감정가 49%까지 내려왔지만, 핵심은 ‘임차권 말소 확약’ — 부천 대명앤스빌2 609호

인천지방법원 부천지원 2025타경35268. 부천 상동 ‘대명앤스빌2’ 6층 609호로, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자 채재하 씨는 2020년 6월 30일 매매계약을 원인으로, 2020년 7월 15일 거래가 81,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 보증금 120,000,000원의 임차권등기가 설정됐고, 주택도시보증공사가 같은 금액을 청구하며 강제경매를 신청한 구조입니다.

표면적으로는 감정가 1억원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 49,000,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 판단 순서는 할인율이 아니라 임차권 인수 여부가 먼저입니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재돼 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 확약이 예정대로 이행되면 실질취득액은 최저가 49,000,000원 + 실질 인수 0원 = 49,000,000원*입니다.

* 매각물건명세서상 룰상 인수 표기 금액은 임차보증금 120,000,000원입니다. 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 제출한 해당 임차권등기의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되고 실제 말소 절차가 이행되는 경우를 전제로 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 표기와 확약을 함께 봐야 한다

권리판단 기준으로 제시된 권리는 2004년 2월 19일 국민은행 근저당권 37,240,000원입니다. 다만 같은 등기기록에는 이 근저당권이 2008년 3월 18일 해지를 원인으로 말소된 내용도 존재합니다. 이후 2024년 8월 12일 이윤철 씨의 주택임차권 120,000,000원이 등기됐고, 2025년 12월 5일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기입됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이윤철 씨의 임대차계약일은 2022년 5월 14일, 확정일자는 2022년 5월 16일, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022년 8월 4일입니다. 2024년 8월 6일 임차권등기명령을 거쳐 2024년 8월 12일 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐으며, 배당요구도 신청한 것으로 정리돼 있습니다.

전입일이 권리판단 기준으로 제시된 2004년 2월 19일보다 뒤여서 대항력 없음으로 분류돼 있지만, 해당 근저당의 2008년 말소기재와 매각물건명세서의 인수권리 문구가 함께 존재합니다. 따라서 대항력 분류만으로 인수 위험을 제거했다고 단정할 수 없고, 확약서에 따른 말소가 이 사건의 실질적인 안전장치입니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로는 부족하다

현재 최저가는 49,000,000원으로 감정가 100,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 절대가격은 크게 내려왔지만, 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래·최신 거래와 직접 비교되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

감정가 대비 할인율은 경매 진행 상황을 보여주는 수치일 뿐 현재 시장가를 보장하지 않습니다. 특히 본건은 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재된 일반상업지역의 오피스텔이므로, 같은 건물의 최근 매매가와 임대수익, 관리비·공실 가능성을 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

현재 최저가 49,000,000원 가정 시 총 채권액은 157,240,000원, 채권자 예상배당은 47,718,000원, 미배당은 109,522,000원입니다. 미배당액은 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액이며, 확약 적용 시 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 상동 송내역 북동측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 송내역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물 내 6층 609호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측과 동측으로 폭 약 10m와 12m 도로에 접하고, 서측에는 공공공지를 사이에 두고 광대로가 있습니다.
• 토지. 인접 필지·도로와 등고평탄한 정방형 토지이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,116.9㎡, 공시지가는 5,671,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)·과밀억제권역이며, 외국인 등 토지거래허가구역 표기가 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 을구 3번 임차권등기와 이윤철 씨가 정확히 특정돼 있는지 확인하세요.
• 말소 조건과 시점. 낙찰, 매각대금 완납, 배당 또는 별도 서류 제출 중 어떤 조건에서 말소되는지와 담당 주체를 확인해야 합니다.
• 기준권리 대조. 2004년 국민은행 근저당의 기준권리 표시와 2008년 말소기재를 등기부 원본 및 매각물건명세서와 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2022년 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 판단을 하지 말고, 같은 건물 최근 매매·전월세 계약과 공실·관리비 수준을 확인하세요.
• 배당표 확인. 집행비용·국민은행 배당·주택도시보증공사 배당 순위가 실제 법원 배당요구 및 채권계산서와 일치하는지 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “확약 이행”이 먼저다

이 물건은 감정가 1억원에서 49,000,000원까지 내려왔지만, 할인율만 보고 접근할 사건은 아닙니다. 매각물건명세서에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그 위험을 해소하는 구조입니다.

확약의 대상과 이행 절차가 명확하다면 현재 회차의 실질취득은 49,000,000원, 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 확약 원문과 실제 말소를 확인하지 못하면 120,000,000원의 임차권 인수 표기가 남는 조건부 물건입니다. 또한 최근 실거래 비교가 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 실거래 확인 전까지 보류입니다.