인천지방법원 2025타경35285. 부천시 원미구 역곡동 우성빌라 3층 302호, 전용면적 59.87㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층이며 사용승인일은 2001.12.27.입니다. 소유자 김성동은 2021.05.11. 거래가액 185,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 185,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

현재 최저매각가는 88,200,000원입니다. 감정가 180,000,000원의 49%이고, 최신 실거래 160,000,000원 및 최근 12개월 평균 160,000,000원과 비교하면 55.1% 수준입니다. 전체 실거래 평균 176,500,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 오래된 230,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 12.1% 하락한 것으로 집계돼, 싸다는 이유만으로 과거 고가 회복을 전제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 말소동의 확인이 핵심

말소기준권리는 자료상 2002.01.17. 접수된 국민은행 근저당권 72,000,000원으로 산정돼 있습니다. 임차인 이상민의 전입·점유개시는 2021.04.20.로 말소기준일보다 뒤이므로, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 임차권등기는 2023.05.03. 접수됐고 보증금은 185,000,000원입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

* 명세서상 을구 9번 주택임차권등기 185,000,000원이 인수권리로 적시됐으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 확인되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 산정했습니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중

전용 59.87㎡로 면적이 일치하는 실거래 4건입니다. 실거래 집계 단지명은 ‘우성하이츠’이고 대상 면적은 본건과 같은 59.87㎡입니다. 가장 최근 거래는 2024.09. 1층 160,000,000원이며, 최근 12개월 표본도 이 1건으로 평균 160,000,000원입니다.

현재 최저가이자 확약 전제 실질취득액인 88,200,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 160,000,000원의 55.1%입니다. 가격 격차만 보면 분명 큽니다. 다만 최근 표본은 1건뿐이고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 12.1% 하락해 가격이 하향 조정되는 구간입니다. 전체 평균 176,500,000원이나 과거 최고가 230,000,000원만을 근거로 수익을 낙관해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

총 채권액 595,057,264원 중 예상배당은 86,212,400원이고, 미배당액은 508,844,864원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 소유자 잔여액은 0원이며, 확약 전제 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 회차별 배당 부족액

신청채권자 주택도시보증공사는 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 예상배당이 0원입니다. 유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 508,844,864원에서 534,828,585원, 553,017,189원으로 증가합니다. 확약서가 유효하다는 전제에서는 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 59.87㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 부천시 원미구 소사동 소재 소사역 동측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측 약 6미터, 북서측 약 3미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층 건물이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 알루미늄새시 및 하이새시입니다.
• 토지. 토지면적 344.2㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 ㎡당 2,302,000원입니다.
• 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
• 규모. 실거래 집계상 총 10세대이며 준공일은 2001.12.27.입니다. 집계된 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
• 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 12.1% 낮아, 매도 시 과거 최고가보다 최신 거래 수준을 우선해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 이상민의 을구 9번 임차권등기인지, 낙찰 후 별도 조건 없이 말소되는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 특별매각조건. 임차권등기 인수 문구와 확약서 문구 중 어느 조건이 최종 매각조건으로 적용되는지 대조해야 합니다.
• 말소기준 재검증. 을구 1·3·5·6번 근저당권의 말소등기와 배당채권 계산이 서로 다르므로 등기부와 채권계산서를 직접 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위와 명도협상 구조를 판단할 수 있습니다.
• 점유·명도. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자, 전출 여부, 열쇠 인도 가능성을 현황조사서와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 최근 시세 중심. 전체 평균 176,500,000원보다 최신 거래 160,000,000원과 하락 추세 -12.1%를 기준으로 보수적인 매도가를 설정해야 합니다.
• 토지 규제. 토지거래계약 허가구역 및 철도보호지구 관련 적용 범위와 취득 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·채권계산서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격은 매력적이지만 확약서가 승부처

현재 최저가 88,200,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 160,000,000원의 55.1%입니다. 최근 시장이 12.1% 하락한 점을 반영해도 숫자상 가격 격차는 큽니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 185,000,000원 임차권등기의 말소 여부입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 최종 매각조건에서 유효하게 확인되면 실질취득액은 88,200,000원, 매수인 인수액은 0원*입니다. 반대로 확약서의 효력·적용 범위·말소 절차가 불명확하면 가격 메리트 판단 자체를 보류해야 합니다. 여기에 근저당 말소기재와 배당표의 차이, 국세·지방세 압류 4건, 임대관계 미상까지 확인해야 합니다.

결론은 “확약서와 원본 권리관계가 확인되면 가격 메리트가 큰 조건부 B등급 물건”입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 88,200,000원이라는 숫자만으로 안전한 저가매수라고 단정할 수 없습니다.