인천지방법원 2025타경35303. 부천시 원미구 원미동 예성바이오빌라트 3층 302호, 전용면적 61.07㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 153,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 감정가의 49%인 74,970,000원까지 내려왔습니다. 소유자 이태운은 2020년 9월 25일 이 부동산을 거래가 123,000,000원에 취득했습니다.

그러나 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금 인수 구조입니다. 말소기준권리는 2025년 1월 6일 하남시 압류인데, 한국토지주택공사의 임차권과 김진선의 전입·점유는 모두 그보다 앞섭니다. 특히 한국토지주택공사 명의의 보증금 130,000,000원은 경매대금보다 커, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고 총 취득 부담은 약 131,000,000원대로 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 범위를 나눠 봐야 한다

말소기준은 2025.01.06. 하남시 압류입니다. 그보다 뒤에 접수된 중구농업협동조합 가압류, 신한카드 가압류, 서울보증보험 강제경매개시결정과 김진선 명의의 을구 10번 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다.

하지만 김진선은 임차권등기 접수일보다 앞선 2024.04.30. 주민등록과 2024.04.29. 점유개시, 2024.04.30. 확정일자를 갖고 있습니다. 이 날짜들이 말소기준보다 빠르므로, 등기 순위만 보고 위험이 모두 사라진다고 판단해서는 안 됩니다. 배당으로 보증금 전액을 받지 못할 경우 미배당액의 매수인 승계 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

② 유찰별 인수 구조 — 확약이 없다면 총액은 거의 내려가지 않는다

한국토지주택공사 임차권에 대한 확약이 없다고 가정하면, 최저가가 74,970,000원에서 36,735,300원으로 떨어져도 미배당 인수액이 반대로 늘어나 총 부담은 약 131,000,000원대로 유지됩니다. 즉 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가 하락 자체가 취득비용 하락을 뜻하지 않습니다.

다만 이 사건은 을구 9번 말소 동의 확약서가 있으므로 한국토지주택공사 부분은 실질 0원*으로 조정합니다. 그 대신 확약 밖 김진선 보증금 30,000,000원을 반영해 현재 회차의 보수적 실질취득 상한을 74,970,000원 + 30,000,000원 = 104,970,000원으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 104,970,000원으로 비교

예성빌라트108동의 확인된 유사면적 거래는 2021년 8월, 전용 61.77㎡ 2층의 148,000,000원 1건입니다. 대상은 전용 61.07㎡ 3층으로 면적은 유사하지만, 거래 표본이 1건이고 거래시점도 매각기일보다 오래됐으므로 현재 시세를 단정할 자료로 쓰기에는 제한이 큽니다.

표면 최저가 74,970,000원은 비교거래의 50.7%지만, 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 확약 밖 김진선 보증금 위험을 더한 실질취득 상한 104,970,000원은 비교거래의 70.9%입니다. 단순 금액 차이는 43,030,000원이지만, 2021년 거래 1건만으로는 현재 매도가격과 환금성을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 매각대금 전액이 한국토지주택공사 임차보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 56,779,460원입니다. 다만 을구 9번 말소 동의 확약이 유효하게 이행되면 이 부족분의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부일초등학교 남측 인근의 주택지대로, 주변은 유사한 다세대주택과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 원미로변 시내버스정류장까지 도보 약 5분, 서해선 부천종합운동장역까지 도보 약 20여 분이 소요됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 4층 건물의 3층 302호입니다. 급탕·급배수·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 8m 경사도로와 동측 약 6m 막다른 도로에 접하고 있으며, 토지는 완경사의 사다리형 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함되고 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공시지가. 2,040,000원/㎡이며, 공부와 현황은 부합하고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 1996년 사용승인 다세대주택이며, 확인된 유사면적 거래가 2021년 1건뿐입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2회이고 확인된 낙찰 실적은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 을구 9번 주택임차권 말소 동의 대상, 조건, 제출 주체, 낙찰 후 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
• 김진선 보증금 확인. 보증금 30,000,000원의 실제 배당 가능액과 미배당 시 인수 범위를 배당요구서·임대차계약서·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 김진선 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 두 금액을 단순 합산하지 마세요.
• 입찰가 기준. 최저가 74,970,000원이 아니라 김진선 보증금 위험을 더한 실질취득 상한 104,970,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
• 호수 식별. 등기 주소와 함께 외벽의 108동 표기를 현장에서 확인해 대상 호수를 정확히 특정해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 누수, 결로, 난방, 창호, 수리비를 보수적으로 반영하세요.
• 명도·점유. 실제 임차인 김진선의 점유 여부와 보증금 반환·인도 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세와 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 시세 재검증. 비교거래가 2021년 1건뿐이므로 인근 중개업소의 현재 매도·매수 호가와 최근 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 위험이 사라져도, 남은 임차인을 빼면 안 된다”

이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 확약이 없다면 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당액이 낙찰가 하락분을 상쇄해, 유찰이 거듭돼도 총 취득 부담은 약 131,000,000원대로 거의 내려가지 않습니다.

을구 9번 임차권에 대한 말소 동의 확약서가 제출됐다는 점은 큰 긍정 요소입니다. 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 그 확약은 실제 임차인 김진선의 보증금 30,000,000원까지 자동으로 없애지 않습니다. 따라서 이 사건의 보수적인 실질취득 상한은 104,970,000원이며, 확인 거래 148,000,000원과 비교하면 금액 여유는 있습니다.

그럼에도 2021년 거래 1건, 10세대 규모, 1996년 사용승인, 2회 유찰, 내부 미확인이라는 환금성·물건 리스크가 남습니다. 결론은 확약 원본과 김진선 보증금 처리까지 확인되면 검토 가능, 둘 중 하나라도 불명확하면 보류입니다. 이 물건은 낮은 최저가가 아니라 확약의 정확한 범위와 확약 밖 임차인의 미배당액이 수익을 결정합니다.